萬科2014財務(wù)分析報告
目錄
摘要
1.房地產(chǎn)行業(yè)概況
1.1.房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景
2萬科地產(chǎn)會計分析
2.1萬科地產(chǎn)的資產(chǎn)狀況
2.2萬科地產(chǎn)的利潤狀況
2.2.1利潤表綜合分析
2.3.1現(xiàn)金流量表一般分析
3.萬科房產(chǎn)財務(wù)分析
3.1.1 短期償債能力指標(biāo)分析
3.1.2 長期償債能力指標(biāo)分析
3.2 營運能力分析
3.2.1 營運能力指標(biāo)分析
3.3.企業(yè)盈利能力分析
3.3.1 資產(chǎn)經(jīng)營盈利能力分析
3.3.2 資本經(jīng)營能力分析
3.3.3 商品經(jīng)營盈利能力分析
3.3.4 每股收益分析
4 分析結(jié)論及建議
4.1 財務(wù)問題
4.2 改善建議
1.房地產(chǎn)行業(yè)概況
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景
從宏觀經(jīng)濟(jì)上看，中國人均GDP超過7000美元，長期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展的起步階段。居民的消費能力大大提高，消費結(jié)構(gòu)也會變化，這種消費結(jié)構(gòu)的變化主要體現(xiàn)在居民對汽車和住宅這類代表著資產(chǎn)和財富的商品需求的快速增長上。中國宏觀經(jīng)濟(jì)正處于快速增長階段，房地產(chǎn)投資在其中起著重要的貢獻(xiàn)作用，國外經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程也證明，國民經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)是必需的而且是穩(wěn)定的。
國家的宏觀調(diào)控政策使房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境發(fā)生變化，貨幣的緊縮使得企業(yè)不得不承擔(dān)巨大的資金壓力，開發(fā)企業(yè)將比以往更加注重融資能力。在資金壓力及金融風(fēng)險下，很有可能會出現(xiàn)新的融資渠道，房地產(chǎn)企業(yè)的融資手段會呈現(xiàn)出多樣化和專業(yè)化。由此融資能力所帶來的強(qiáng)弱分化將使行業(yè)整合進(jìn)一步展開，各種資源向營運效率較高的企業(yè)集中。
目前中國房地產(chǎn)處于行業(yè)快速發(fā)展階段，短期內(nèi)由于新政策影響，市場不可避免出現(xiàn)調(diào)整。在土地、資金、市場觀望的壓力之下，行業(yè)內(nèi)部不斷調(diào)整和變革，市場將會更加規(guī)范，遠(yuǎn)期來看市場擁有穩(wěn)定的需求。
2.萬科地產(chǎn)會計分析
2.1萬科地產(chǎn)的資產(chǎn)狀況
表2-1萬科地產(chǎn)合并資產(chǎn)負(fù)債表
2014年12月31日 單位：元
項目 期末數(shù) 期初數(shù)
流動資產(chǎn)：
貨幣資金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49
應(yīng)收賬款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49
預(yù)付賬款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08
其他應(yīng)收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24
存貨 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07
流動資產(chǎn)合計 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37
非流動資產(chǎn)：
可供出售金融資產(chǎn) 2,466,185,867.93 4,763,600.00
長期股權(quán)投資 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29
投資性房地產(chǎn) 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79
固定資產(chǎn) 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22
在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93
無形資產(chǎn) 430,074,183.12 426,846,899.52
商譽 201,689,835.80 201,689,835.80
長期待攤費用 63,510,505.21 42,316,652.03
遞延所得稅資產(chǎn) 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42
其他非流動資產(chǎn) 5,080,619,213.82 218,492,000.00
非流動資產(chǎn)合計： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00
資產(chǎn)總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
流動負(fù)債：
短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50
交易性金融負(fù)債 11,686,986.02 25,761,017.27
應(yīng)付票據(jù) 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22
應(yīng)付賬款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97
預(yù)收款項 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61
應(yīng)付職工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37
應(yīng)交稅費 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24
應(yīng)付利息 291,243,561.80 649,687,938.74
其他應(yīng)付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94
一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23
流動負(fù)債合計 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09
非流動負(fù)債：
長期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26
應(yīng)付債券 7,398,391,932.47
預(yù)計負(fù)債 46,876,821.15 44,292,267.15
其他非流動負(fù)債 2,955,020.85 15,677,985.06
遞延所得稅負(fù)債 672,715,687.44 733,812,757.71
非流動負(fù)債合計 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18
負(fù)債合計 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27
所有者權(quán)益：
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00
資本公積 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82
盈余公積 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39
未分配利潤 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77
外幣報表折算差額 506,492,902.81 440,990,190.32
歸屬于母公司所有者權(quán)益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30
少數(shù)股東權(quán)益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80
所有者權(quán)益合計 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10
負(fù)債及所有者權(quán)益總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
表 2-2 萬科地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債表水平分析表
金額單位：元
項目 2014年 2013年 變動情況 對總額的影響(%)
變動額 變動(%)
流動資產(chǎn)：
貨幣資金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 -7,926,132,260.26 -15.16 -2.09
應(yīng)收賬款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 1,192,421,257.88 63.21 0.31
預(yù)付賬款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 -4,719,946,832.47 -14.14 -1.25
其他應(yīng)收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 14,757,395,405.17 73.57 3.90
存貨 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 75,969,110,293.92 29.77 20.06
流動資產(chǎn)合計 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 79,272,847,864.24 21.85 20.93
非流動資產(chǎn)：
可供出售金融資產(chǎn) 2,466,185,867.93 4,763,600.00 2,461,422,267.93 51,671.47 0.65
長期股權(quán)投資 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 3,597,179,244.05 51.09 0.95
投資性房地產(chǎn) 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 9,335,247,928.51 393.03 2.46
固定資產(chǎn) 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 517,510,661.14 32.10 0.14
在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93 -137,452,048.83 -13.08 -0.04
無形資產(chǎn) 430,074,183.12 426,846,899.52 3,227,283.60 0.76 0.00
商譽 201,689,835.80 201,689,835.80 0.00 0.00 0.00
長期待攤費用 63,510,505.21 42,316,652.03 21,193,853.18 50.08 0.01
遞延所得稅資產(chǎn) 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 470,404,147.53 15.40 0.12
其他非流動資產(chǎn) 5,080,619,213.82 218,492,000.00 4,862,127,213.82 2,225.31 1.28
非流動資產(chǎn)合計： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 21,130,860,550.93 131.84 5.58
資產(chǎn)總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51
流動負(fù)債：
短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 -4,829,885,609.36 -48.63 -1.28
交易性金融負(fù)債 11,686,986.02 25,761,017.27 -14,074,031.25 -54.63 0.00
應(yīng)付票據(jù) 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 9,806,768,511.15 197.04 2.59
應(yīng)付賬款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 19,097,463,421.81 42.57 5.04
預(yù)收款項 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 24,494,093,905.74 18.69 6.47
應(yīng)付職工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 273,925,492.34 12.58 0.07
應(yīng)交稅費 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 62,616,319.35 1.39 0.02
應(yīng)付利息 291,243,561.80 649,687,938.74 -358,444,376.94 -55.17 -0.09
其他應(yīng)付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 18,658,969,500.32 51.77 4.93
一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 1,896,832,365.67 7.40 0.50
流動負(fù)債合計 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 69,088,265,498.83 26.59 18.24
非流動負(fù)債：
長期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 647,058,053.82 1.80 0.17
應(yīng)付債券 7,398,391,932.47 7,398,391,932.47 1.95
預(yù)計負(fù)債 46,876,821.15 44,292,267.15 2,584,554.00 5.84 0.00
其他非流動負(fù)債 2,955,020.85 15,677,985.06 -12,722,964.21 -81.15 0.00
遞延所得稅負(fù)債 672,715,687.44 733,812,757.71 -61,097,070.27 -8.33 -0.02
非流動負(fù)債合計 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 8,014,214,505.81 21.76 2.12
負(fù)債合計 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 77,102,480,004.64 25.99 20.35
所有者權(quán)益：
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 19,415,801.00 0.18 0.01
資本公積 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 -151,637,734.25 -1.75 -0.04
盈余公積 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 3,118,358,337.85 18.32 0.82
未分配利潤 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 10,018,790,297.31 37.54 2.64
外幣報表折算差額 506,492,902.81 440,990,190.32 65,502,712.49 14.85 0.02
歸屬于母公司所有者權(quán)益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 13,070,429,414.40 20.48 3.45
少數(shù)股東權(quán)益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 10,230,798,996.13 55.87 2.70
所有者權(quán)益合計 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 23,301,228,410.53 28.37 6.15
負(fù)債及所有者權(quán)益總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51
表2-2分析：
該公司總資產(chǎn)本期增加100403708415.17元，增長幅度為26.51%，說明萬科地產(chǎn)本年資產(chǎn)規(guī)模有了較大幅度的增長。進(jìn)一步分析可以發(fā)現(xiàn)：
(1)流動資產(chǎn)本期增加79272847864.24元，增長的幅度為21.85%，使總資產(chǎn)規(guī)模增長了20.93%。非流動資產(chǎn)本期增加了21130860550.93元，增長的幅度為131.84%，使得總資產(chǎn)規(guī)模增加了5.58%，兩者合計使得總資產(chǎn)增加了100403708415.17元，增長幅度為26.51%。
(2)本期總資產(chǎn)的增長主要還是體現(xiàn)在了流動資產(chǎn)的增長上。如果僅從這一變化來看，該公司資產(chǎn)的流動性有所增強(qiáng)。盡管流動資產(chǎn)的各項目都有不同程度的變動，但其增長主要體現(xiàn)在這些方面：一、存貨的大幅度增長。存貨本期增加75969110273.92元，增長幅度為29.77%，對總資產(chǎn)的影響為20.06%。從數(shù)據(jù)中顯示，萬科地產(chǎn)2013年度存貨方面在建開發(fā)產(chǎn)品1886.8億元，占比56.98%，原因是公司規(guī)模擴(kuò)大，獲取資源增加。二、其他應(yīng)收款的增加。其他應(yīng)收款本期增加了14757395405.17元，變動幅度為73.57%對總資產(chǎn)的影響為3.90%，根據(jù)資料可知公司的合作方往來增加，導(dǎo)致其他應(yīng)收款的增加。三、貨幣資金的減少。貨幣資金本期減少了7926132260.26元，減少幅度為15.16%，對總額的影響為-2.09%。資料可知，由于增加了開工和獲取資源的增加導(dǎo)致了貨幣資金減少。總的來說，貨幣資金的減少幅度小于增加的幅度，使得流動資產(chǎn)總額是增長的。
由表2-2可知，該公司權(quán)益總額較之上年同期增長100403708415.17元，增加幅度為26.51%，說明萬科地產(chǎn)2014年權(quán)益總額有較大幅度的增長。
表 2-3 萬科地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債表垂直分析表 金額單元：元
項目 2014年 2013年 2014年(%) 2013年(%) 變動情況(%)
流動資產(chǎn)：
貨幣資金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 9.26 13.80 -4.55
應(yīng)收賬款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 0.64 0.50 0.14
預(yù)付賬款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 5.98 8.81 -2.83
其他應(yīng)收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 7.27 5.30 1.97
存貨 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 69.10 67.36 1.74
流動資產(chǎn)合計 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 92.25 95.77 -3.52
非流動資產(chǎn)：
可供出售金融資產(chǎn) 2,466,185,867.93 4,763,600.00 0.51 0.00 0.51
長期股權(quán)投資 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 2.22 1.86 0.36
投資性房地產(chǎn) 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 2.44 0.63 1.82
固定資產(chǎn) 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 0.44 0.43 0.02
在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93 0.19 0.28 -0.09
無形資產(chǎn) 430,074,183.12 426,846,899.52 0.09 0.11 -0.02
商譽 201,689,835.80 201,689,835.80 0.04 0.05 -0.01
長期待攤費用 63,510,505.21 42,316,652.03 0.01 0.01 0.00
遞延所得稅資產(chǎn) 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 0.74 0.81 -0.07
其他非流動資產(chǎn) 5,080,619,213.82 218,492,000.00 1.06 0.06 1.00
非流動資產(chǎn)合計： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 7.75 4.23 3.52
資產(chǎn)總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100.00 100.00 0.00
流動負(fù)債：
短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 1.06 2.62 -1.56
交易性金融負(fù)債 11,686,986.02 25,761,017.27 0.00 0.01 0.00
應(yīng)付票據(jù) 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 3.09 1.31 1.77
應(yīng)付賬款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 13.35 11.84 1.50
預(yù)收款項 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 32.45 34.59 -2.14
應(yīng)付職工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 0.51 0.57 -0.06
應(yīng)交稅費 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 0.96 1.19 -0.24
應(yīng)付利息 291,243,561.80 649,687,938.74 0.06 0.17 -0.11
其他應(yīng)付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 11.42 9.52 1.90
一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 5.74 6.76 -1.02
流動負(fù)債合計 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 68.64 68.59 0.05
非流動負(fù)債：
長期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 7.65 9.51 -1.86
應(yīng)付債券 7,398,391,932.47 1.54 0.00 1.54
預(yù)計負(fù)債 46,876,821.15 44,292,267.15 0.01 0.01 0.00
其他非流動負(fù)債 2,955,020.85 15,677,985.06 0.00 0.00 0.00
遞延所得稅負(fù)債 672,715,687.44 733,812,757.71 0.14 0.19 -0.05
非流動負(fù)債合計 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 9.36 9.72 -0.36
負(fù)債合計 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 78.00 78.32 -0.32
所有者者益：
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 2.30 2.90 -0.60
資本公積 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 1.78 2.29 -0.51
盈余公積 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 4.20 4.49 -0.29
未分配利潤 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 7.66 7.05 0.61
外幣報表折算差額 506,492,902.81 440,990,190.32 0.11 0.12 -0.01
歸屬于母公司所有者權(quán)益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 16.05 16.85 -0.80
少數(shù)股東權(quán)益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 5.96 4.83 1.12
所有者權(quán)益合計 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 22.00 21.68 0.32
負(fù)債及所有者權(quán)益總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100.00 100.00 0.00
表2-3分析：
從靜態(tài)方面分析，該公司本期流動資產(chǎn)比重高達(dá)92.25%，非流動資產(chǎn)比重僅為7.75%。根據(jù)該公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，可以認(rèn)為該公司資產(chǎn)的流動性較強(qiáng)，資產(chǎn)風(fēng)險較小。
從動態(tài)方面分析，本期該公司流動資產(chǎn)比重下降了3.52%，而非流動資產(chǎn)上升了3.52%，結(jié)合各資產(chǎn)項目的結(jié)構(gòu)變動情況來看，除了貨幣資金的比重下降了4.55%和預(yù)付賬款下降了2.83%外，其他項目變化幅度不是很大，說明該公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)相對比較穩(wěn)定。
從資本結(jié)構(gòu)看，該公司股東權(quán)益比重為22%，負(fù)債比重為78%，資產(chǎn)負(fù)債率還是挺高的，但由年度報告可知，公司資產(chǎn)負(fù)債率的增加是由于預(yù)收賬款的增加導(dǎo)致，隨著項目結(jié)算將轉(zhuǎn)化為公司的營業(yè)收入，并不構(gòu)成實際的償債壓力。從動態(tài)方面看來，該公司股東權(quán)益比重上升了0.32%，負(fù)債比重下降了0.32%，各項目變動幅度不大，表明公司資本結(jié)構(gòu)還是比較穩(wěn)定的。
流動資產(chǎn)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)
表3-4 流動資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析表
項目 金額(元) 結(jié)構(gòu)(%)
2014年 2013年 2014年 2013年 差異
貨幣資金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 10.04 14.41 -4.38
應(yīng)收賬款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 0.70 0.52 0.18
預(yù)付賬款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 6.48 9.20 -2.72
其他應(yīng)收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 7.88 5.53 2.35
存貨 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 74.91 70.34 4.57
合計 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 100.00 100.00 0.00
計算表明，該公司流動資產(chǎn)的主要構(gòu)成為貨幣資金、存貨，其中，存貨占比超過60%，占流動資產(chǎn)很大一部分，由于存貨的流動性相對較弱，會影響企業(yè)迅速償還債務(wù)的能力。
2.2萬科地產(chǎn)的利潤狀況
2.2.1利潤表綜合分析
報告期 2014/12/31 2013/12/31 增減額 增減(%)
一、營業(yè)收入 135,418,791,080.35 103,116,245,136.42 32302545943.93 31.33%
減：營業(yè)成本 92,797,650,762.81 65,421,614,348.00 27376036414.81 41.85%
營業(yè)稅金及附加 11,544,998,138.82 10,916,297,537.10 628700601.72 5.76%
銷售費用 3,864,713,570.44 3,056,377,656.90 808335913.54 26.45%
管理費用 3,002,837,563.15 2,780,308,041.10 222529522.05 8.00%
財務(wù)費用 891,715,053.49 764,757,191.68 126957861.81 16.60%
資產(chǎn)減值損失 60,153,366.60 83,818,288.19 -23664921.59 -28.23%
加：公允價值變動收益(損失以“-”號填列) -572,042.22 -8,719,233.08 8147190.86 93.44%
投資收益(損失以“-”號填列) 1,005,187,804.32 928,687,953.69 76499850.63 8.24%
其中：對聯(lián)營企業(yè)和合并企業(yè)的投資收益 999,397,870.95 889,787,588.26 109610282.69 12.32%
二、營業(yè)利潤(虧損以“-”號填列) 24,261,338,387.14 21,013,040,794.06 3248297593.08 15.46%
加：營業(yè)外收入 118,969,557.11 144,645,173.12 -25675616.01 -17.75%
減：營業(yè)外支出 89,296,694.95 87,500,829.07 1795865.88 2.05%
其中：非流動資產(chǎn)處置損失 6,820,073.10 6,068,873.87 751199.23 12.38%
三、利潤總額(凈虧損以“-”號填列) 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11 3220826111.19 15.29%
減：所得稅費用 45 5,993,461,378.06 5,407,596,715.05
四、凈利潤 18,297,549,871.24 15,662,588,423.06 2634961448.18 16.82%
金額單位：元
2.3.1現(xiàn)金流量表一般分析
(1)該公司資產(chǎn)負(fù)債表貨幣資金項目年末比年初減少79.26億元，剔除包含于年末及年初貨幣資金項目當(dāng)中的使用受限制資金的影響，本年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物共增加8,116,074,778.35元。其中，經(jīng)營活動產(chǎn)生凈現(xiàn)金流量1,923,868,889.89元;投資活動產(chǎn)生凈現(xiàn)金流量7,954,417,194.85元;籌資活動產(chǎn)生凈現(xiàn)金流量2,057,645,577.99元。
(2)該公司本年經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量產(chǎn)生的主要原因是銷售商品、提供勞務(wù)收到現(xiàn)金153,437,067,361.89元，購買商品、接受勞務(wù)支付現(xiàn)金128,656,952,761.00元。
(3)投資果凍現(xiàn)金流量主要是由于投資支付的現(xiàn)金構(gòu)成。萬科集團(tuán)2013年用于投資活動的現(xiàn)金流量凈額是7,954,417,194.85元，主要用于支付投資現(xiàn)金。
(4)籌資活動凈現(xiàn)金流量的增加主要來自于取得借款收到的現(xiàn)金和償還債務(wù)支付的現(xiàn)金。取得借款收到的現(xiàn)金44,467,771,166.47元;償還債務(wù)支付的現(xiàn)金48,430,256,803.17元。
3.萬科房產(chǎn)財務(wù)分析
3.1 償債能力分析
3.1.1 短期償債能力指標(biāo)分析
表3-1 萬科的短期償債能力指標(biāo)
報告期 2012-12-31 2013-12-31
流動比率 1.43 1.33
速動比率 0.39 0.33
現(xiàn)金比率(%) 18.79% 13.46%
(1)流動比率：
2013年流動比率 = 130,742,700 / 91,383,800 =1.43
2014年流動比率 = 169,795,500 / 127,242,300 =1.33
(2)速動比率：
2013年速動比率 = (130,742,700 – 94,293,400 ) / 91,383,800 = 0.39
2014年速動比率 = (169,795,500 – 127,087,600 ) / 127,242,300 = 0.33
(3)現(xiàn)金比率：
2013年現(xiàn)金比率 = 17,166,550 / 91,383,800*100% = 18.79%
2014年現(xiàn)金比率 = 17,129,130 / 127,242,300*100% = 13.46%
從表3-1 可以看出，萬科企業(yè)的流動比率和速動比率整體較平穩(wěn)，流動比率基本保持在1.3-1.5之間起伏波動，而速動比率則基本保持在0.3-0.4之間起伏，沒有太大波動變化，由此可以看出，萬科企業(yè)的短期償債能力在總體上趨于穩(wěn)定。
3.1.2 長期償債能力指標(biāo)分析
表3-2 萬科企業(yè)的長期償債能力指標(biāo)
報告期 2014-12-31 2013-12-31
資產(chǎn)負(fù)債率(%) 78.60 79.15
股東權(quán)益比率(%) 21.40 20.90
產(chǎn)權(quán)比率 367.1185 380.6686
已獲利息倍數(shù) 28.55 28.24
(1)資產(chǎn)負(fù)債率：
2013年年末資產(chǎn)負(fù)債率 = 107,468,000 / 136,741,400 *100%= 78.6%
2014年年末資產(chǎn)負(fù)債率 = 141,798,100 / 179,047,900 *100%= 79.1%
(2) 股東權(quán)益比率：
2013年股東權(quán)益比率 = 1-78.6% = 21.4%
2014年股東權(quán)益比率 = 1-79.1% = 20.9%
(3) 產(chǎn)權(quán)比率：
2013年年末產(chǎn)權(quán)比率 = 107,468,000 / 29,273,380*100% = 367.1185%
2014年年末產(chǎn)權(quán)比率 = 141,798,100 / 37,249,740 *100%= 380.6686%
(4) 已獲利息倍數(shù)：
2013年年末已獲利息倍數(shù) = (2,107,020 + 76,475.70 ) / 76,475.70 = 28.55
2014年年末已獲利息倍數(shù) = (2,429,100 + 89,171.50 ) / 89,171.50 = 28.24
據(jù)表3-2顯示 萬科的資產(chǎn)負(fù)債率總體發(fā)展趨勢較平穩(wěn)，沒有要大波動，說明企業(yè)運營較穩(wěn)定，一般認(rèn)為資產(chǎn)負(fù)債率不應(yīng)高于50%，而萬科的資產(chǎn)負(fù)債率則達(dá)到78%-79%，這跟它自身的經(jīng)營銷售模式，和企業(yè)運營管理有關(guān)，風(fēng)險較大，建議企業(yè)完善企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，多元化發(fā)展。
3.2 營運能力分析
3.2.1 營運能力指標(biāo)分析
(1)存貨周轉(zhuǎn)率
表3-3
2014 2013
存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)(天) 1137.24
存貨周轉(zhuǎn)率(%) 0.32 1275.24
0.18
(2)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率
表3-4
報告日期 2013 2012
總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)(天) 1140.47 1161.29
總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次) 0.32 0.31
(3)流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率
表4-5
2014 2013
流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 1.05 0.32
流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期 343.19 1126.65
(4)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率
表4-6
2014 2013
固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 72.38 64.29
固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期 5.00 5.60
表3-7應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率
2014 2013
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率(%) 54.54 60.63
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù) 6.60 6.00
由表3-7的數(shù)據(jù)可知，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率非常平穩(wěn)，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較2012年增長顯著，這說明萬科地產(chǎn)的資產(chǎn)運營水平比較高。應(yīng)存貨周轉(zhuǎn)率和固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率穩(wěn)定的小幅度增長，這顯示出萬科地產(chǎn)應(yīng)庫存管理的壓力比較小，固定資產(chǎn)的利用率比較高。而應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較2012年有所下降，說明，應(yīng)收賬款的回收速度有所下降，應(yīng)引起管理人員的重視。
3.3.企業(yè)盈利能力分析
3.3.1 資產(chǎn)經(jīng)營盈利能力分析
資本經(jīng)營盈利能力，是指企業(yè)的所有者通過投入資本經(jīng)營而取得利潤的能力。
反映資本經(jīng)營盈利能力的基本指標(biāo)是凈資產(chǎn)收益率，即企業(yè)本期凈利潤與凈資產(chǎn)的比率。
表3-8 資本經(jīng)營盈利能力因素分析表
金額單位:元
項目 2014年 2013年 差異
平均總資產(chǎn)① 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
平均凈資產(chǎn)② 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10
負(fù)債 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27
負(fù)債/凈資產(chǎn) 3.54 3.61 -0.07
利息支出③ 891,715,053.49 764,757,191.68
負(fù)債利息率(%) 0.24 0.26 -0.02
利潤總額 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11
息稅前利潤 25,182,726,302.79 21,834,942,329.79
凈利潤 18,297,549,871.24 15,662,588,423.06
所得稅稅率(%)④ 25 25 0
總資產(chǎn)報酬率(%) 5.26 5.76 -0.51
凈資產(chǎn)收益率(%) 17.27 19.21 -1.94
2014年總資產(chǎn)報酬率：=5.26%
2014年凈資產(chǎn)收益率：=17.27%
根據(jù)表 的資料對萬科的資本經(jīng)營盈利能力進(jìn)行分析如下：
分析對象=17.27%-19.21%=-1.94%
連環(huán)替代分析：
2014年：[5.76%+(5.76%-0.26%)*3.61]*(1-25%)=19.21%
第一次替代(總資產(chǎn)報酬率)：[5.26%+(5.26%-0.26%)*3.61]*(1-25%)=17.48%
第二次替代(負(fù)債利息率)：[5.26%+(5.26%-0.24%)*3.61]*(1-25%)=17.54%
第三次替代(杠桿比率)：[5.26%+(5.26%-0.24%)*3.54]*(1-25%)=17.27%
2014年：[5.26%+(5.26%-0.24%)*3.54]*(1-25%)=17.27%
總資產(chǎn)報酬率變動的影響為：
17.48%-19.21%=-1.73%
負(fù)債利息率變動的影響為：
17.54%-17.48%=0.06%
資本結(jié)構(gòu)變動的影響為：
17.27%-17.54%=-0.27%
綜上，萬科2013年資本經(jīng)營盈利能力和2012年相比有所降低。
3.3.2 資本經(jīng)營能力分析
表3-9 資產(chǎn)經(jīng)營盈利能力分析表
金額單位:元
項目 2014年 2013年 差異
營業(yè)收入 135,418,791,080.35 103,116,245,136.42
利潤總額 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11
利息支出 891,715,053.49 764,757,191.68
息稅前利潤 25,182,762,302.79 21,834,942,329.79
平均總資產(chǎn) 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 0.2825 0.2722 0.0103
銷售息稅前利潤率(%) 18.6 21.18 -2.58
總資產(chǎn)報酬率(%) 5.26 5.76 -0.5
部分?jǐn)?shù)值算法：
2014年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：=0.28
2013年銷售息稅前利潤率：()*100%=18.60%
2014年總資產(chǎn)報酬率：0.2825 *18.60% =5.26%
根據(jù)表4-9中的資料,可分析確定總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和銷售息稅前利潤率變動對總資產(chǎn)報酬率的影響。
分析對象：5.26%-5.76%=-0.50%
總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變動的影響=(0.2825-0.2722)*21.18%=0.22%
銷售息稅前利潤率的影響=(18.60%-21.18%)*0.2825=-0.72%
綜上，萬科本年全部資產(chǎn)報酬率比上年降低了0.50%，變動不大，其中總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的提高，使資產(chǎn)報酬率提高0.22%;銷售息稅前利潤率的降低使資產(chǎn)報酬率降低了0.72%。
3.3.3 商品經(jīng)營盈利能力分析
(1)收入利潤率分析
表3-10 萬科收入利潤率分析表
金額單位:元
項目 2014年 2013年 差異
營業(yè)收入 135,418,791,080.35 103,116,245,136.42
營業(yè)成本 92,797,650,762.81 65,421,614,348.00
營業(yè)利潤 24,261,338,387.14 21,013,040,794.06
利潤總額 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11
凈利潤 18,297,549,871.24 15,662,588,423.06
利息支出 891,715,053.49 764,757,191.68
息稅前利潤 25,182,726,302.79 21,834,942,329.79
總收入 136,542,948,441.78 104,189,578,263.23
營業(yè)收入利潤率(%) 17.92 20.38 -2.46
營業(yè)收入毛利率(%) 31.47 36.56 -5.08
總收入利潤率(%) 17.79 20.22 -2.43
銷售凈利潤率(%) 13.51 15.19 -1.68
銷售息稅前利潤率(%) 18.6 21.18 -2.58
部分?jǐn)?shù)值算法:
2014年:營業(yè)收入利潤率
=*100%=17.92%
營業(yè)收入毛利率=(135,418,791,080.35-92,797,650,762.81)/ 135,418,791,080.35*100%=17.17%
總收入利潤率=*100%=17.79%
銷售凈利潤率=*100%=13.51%
銷售息稅前利潤率=*100%=18.60%
從表3-10可以看出,萬科2013年和2012年相比,營業(yè)收入利潤率,營業(yè)收入毛利率,總收入利潤率,銷售將利潤率,銷售息稅前利潤率均有小幅下降,降幅均在2%左右.表明,2013年萬科盈利能力有所下降.
(2)成本利潤率分析
表3-11 萬科成本利潤率分析表(%)
項目 2013年 2012年 差異
營業(yè)成本利潤率 26.14 32.12 -5.98
營業(yè)費用利潤率 21.63 25.31 -3.68
全部成本費用總利潤率 21.64 25.35 -3.71
全部成本費用凈利潤率 16.3 18.85 -2.54
部分?jǐn)?shù)值算法:
2014年:營業(yè)成本利潤率=*100%=26.14%
營業(yè)費用利潤率=*100%=21.63%
全部成本費用總利潤率
=*100%=21.64%
全部成本費用凈利潤率
=*100*=16.30%
從表4-11可以看出,與2012年相比萬科2013年各成本利潤率均有所降低,其中營業(yè)成本利潤率降幅較大達(dá)5.98%;營業(yè)費用利潤率和全部成本費用總利潤率降幅分別是3.68,3.71;全部成本費用凈利潤率降幅相對較小為2.54%.這進(jìn)一步表明萬科盈利能力有所降低.
3.3.4 每股收益分析
表3-12 萬科每股收益分析表
金額單位:元
項目 2014年12月31日 2013年12月31日 增減變動額 增減變動率(%)
歸屬于母公司普通股股東的合并凈利潤 15,118,549,405.78 12,551,182,392.23 2,567,367,013.55 20.46
本公司發(fā)行在外普通股的加權(quán)平均數(shù) 11,012,915,706.42 10,995,306,676.00 17,609,030.42 0.16
基本每股收益(元/ 股) 1.37 1.14 0.23 20.18
稀釋每股收益(元/股) 1.37 1.14 0.23 20.18
總結(jié),從以上各方面看出2014年萬科公司總資產(chǎn)報酬率,凈資產(chǎn)收益率,營業(yè)利潤率等均有所下降,總體盈利能力比上年有所降低.
4 分析結(jié)論及建議
4.1 財務(wù)問題：
(1)通過詳盡分析了萬科地產(chǎn)的整體財務(wù)狀況以及將其與同行業(yè)的均值進(jìn)行了對比分析，我們可以看到萬科地產(chǎn)的優(yōu)勢和長處，但同時也能意識到其存在的問題。
(2)從盈利能力看，該公司的營業(yè)利潤率下降3.46%，總資產(chǎn)報酬率下降0.51%，凈資產(chǎn)收益率下降1.94%，數(shù)據(jù)說明萬科地產(chǎn)的盈利能力有所降低。
(3)從營運能力看，該公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率減慢、周轉(zhuǎn)天數(shù)加長，回收速度變慢，說明債務(wù)人拖欠時間長，增加了收賬費用和發(fā)生壞賬損失的風(fēng)險，也使得自身的資產(chǎn)流動從中受損，所以有應(yīng)收款的風(fēng)險。
(4)從償債能力看，該公司流動比例、速動比例和現(xiàn)金比例均低于2012年，說明公司短期償債能力下降。股東權(quán)益比率有所下降，資產(chǎn)負(fù)債率有所上升已獲利息倍數(shù)下降，說明企業(yè)支付利息的能力下降。
(5)從發(fā)展能力看，該公司凈資產(chǎn)增長率和總資產(chǎn)增長率都有所提高，主營業(yè)務(wù)收入增長率和凈利潤增長率較2012年卻有所減少，利潤的增長與資產(chǎn)的增長不協(xié)調(diào)，說明公司發(fā)展能力較弱。
4.2 改善建議
(1)開發(fā)項目前深入市場調(diào)查，做出符合市場需求的高品質(zhì)產(chǎn)品，并加強(qiáng)對員工營銷能力的培訓(xùn)，擴(kuò)大市場份額以提高利潤率。
(2)應(yīng)強(qiáng)化應(yīng)收賬款的回收管理，來提高其投資的變現(xiàn)能力和獲利能力。
(3)應(yīng)增加銷售額，加快存貨的變現(xiàn)能力，以提高短期償債能力。
(4)資產(chǎn)的增長應(yīng)依靠權(quán)益的增長來實現(xiàn)，權(quán)益的增長應(yīng)依靠自身的利潤積累，應(yīng)增加銷售收入降低成本，使?fàn)I業(yè)利潤增加率大于資產(chǎn)增產(chǎn)率。
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