南京二手房交易流程

時間：2023-04-01 01:48:55 常識大全

南京二手房交易流程

　　二手房買賣交易流程是很多南京二手房買房人關(guān)心的問題。在南京買房的流程圖是怎樣的呢?有關(guān)南京二手房交易流程如下，僅供參考

　　南京市二手房交易一般流程【1】

　　1,買賣雙方在經(jīng)紀(jì)人的協(xié)調(diào)下，達(dá)成基本的價(jià)格、付款、物業(yè)交割等意向，決定見面細(xì)談;

　　2、買方準(zhǔn)備定金1-2萬、本人身份證明;賣方產(chǎn)權(quán)人(含共有權(quán)人)準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)證、土地證、產(chǎn)權(quán)人身份證;(如賣方房產(chǎn)有抵押情況，需要帶上原向銀行借款的合同及相關(guān)材料，以備經(jīng)紀(jì)人查詢并給出還款建議。

　　3、買賣雙方約定時間到中介公司見面，協(xié)商簽定買賣合同具體事宜;

　　4、在經(jīng)紀(jì)公司見面協(xié)商買賣事宜(合同簽定是最重要的，所有的承諾都不要輕易相信，特別是賣方和經(jīng)紀(jì)人的口頭承諾不要隨便相信，應(yīng)該要求寫進(jìn)合同。

　　5、買方應(yīng)要求經(jīng)紀(jì)人嚴(yán)格審查賣方的權(quán)屬證明，身份證明、同時要求賣方明確房屋的建筑年代并可寫進(jìn)合同;賣方應(yīng)要求經(jīng)紀(jì)人將買方的付款方式明確在書面合同上(一般商業(yè)貸款的方式，下款時間在買方產(chǎn)權(quán)證辦好后3-5個工作日就可以完成，不要相信經(jīng)紀(jì)人說的貸款要10個工作日左右時間，除省市行公積金貸款需要20個工作日左右才下款外。

　　推薦大家接受中介公司提出的交易過程中將資金托管在房產(chǎn)局資金監(jiān)管處的要求，特殊情況除外。

　　6、簽定三方買賣合同(一般情況下中介都會有格式合同提供，考慮到每套房子都有其特殊的交易狀況，提醒大家要把前面協(xié)商的具體事項(xiàng)寫進(jìn)合同，同時還應(yīng)就房屋的戶口遷移時間、有線電視、裝修、其他附屬設(shè)施及車位、車棚、地下室等條款簽進(jìn)合同);

　　7、賣方在簽完合同時手里應(yīng)持有買賣合同、定金、中介公司開出的收件單;買房手里應(yīng)持有買賣合同、買方的定金收條、中介公司開出的中介費(fèi)發(fā)票(不建議在簽定合同時就繳清中介費(fèi));

　　8、賣方將房屋的抵押解除(如果合同中約定由買賣雙方協(xié)力解押的話，買房的資金不要直接交給賣房，而應(yīng)三方一同到銀行將此款打進(jìn)賣方的還款帳戶，最好事前約定當(dāng)天就可以完成注銷抵押時再辦理。

　　9、約定申請產(chǎn)權(quán)過戶時間，中介在網(wǎng)上打印存量房交易申請書,三方一同到房地產(chǎn)交易市場辦理過戶手續(xù)(賣方產(chǎn)權(quán)人必須全部到場，并帶著身份證原件;買方帶身份證原件、首付款及貸款材料。

　　10、辦理完首付款交付給賣方或者是托管在交易市場手續(xù)后，三方一同到柜臺申請測繪并登記過戶手續(xù)(交易收件單一般交由經(jīng)紀(jì)人保管，此時繳清中介費(fèi)或繳大半中介費(fèi)是合適的時間);

　　11、三方一同到銀行或者擔(dān)保公司辦理買方的貸款資格預(yù)審手續(xù)(南京市內(nèi)的貸款擔(dān)保、公證、土地證等手續(xù)費(fèi)總額一般為1300以內(nèi)，其中商業(yè)貸款為500元以內(nèi)，公積金或者組合貸款不會超過1300元。

　　此費(fèi)用由買方承擔(dān)，注意此費(fèi)用為上限，多交可視為被中介欺詐);

　　12、買賣交易審核10天后，三方一同到交易市場，買賣雙方交納各自稅費(fèi)后領(lǐng)取新證，并將新證及相關(guān)材料送銀行或者擔(dān)保公司辦理下款手續(xù)(如果首款是托管在交易市場的，此時可以由賣方取出了，而尾期房款一般此后3-5天可以到達(dá)。

　　13、賣方應(yīng)在尾款交付前將房內(nèi)戶口，水電物業(yè)等費(fèi)用結(jié)清;

　　14、銀行貸款下達(dá)后，三方應(yīng)先驗(yàn)收交割物業(yè)無誤再去銀行或者擔(dān)保公司領(lǐng)取下款存折、還款存折，賣方拿到全部房款，買方接受所有物業(yè)后宣告交易完成(一般情況下，此時視為中介服務(wù)的完畢時間。

　　15、買方過30天左右時間后去銀行或者擔(dān)保公司領(lǐng)取自己的產(chǎn)權(quán)證、土地證及貸款抵押合同等材料;

　　特別提醒:

　　1、如果是沒有中介公司參與的買賣交易，流程中將中介方程序刪去即可;

　　2、沒有中介的交易，收件單一般應(yīng)交由賣方保管;

　　3、交易過程中,房款一般情況下最好監(jiān)管在房產(chǎn)局資金監(jiān)管處.

　　4、一定要注意貸款的下款時間:除省行公積金為20個工作日左右外，其他貸款都只要3-5天就可以到達(dá)，所以合同中應(yīng)明確時間，不要給不良中介有機(jī)可乘;

　　5、不要相信承諾，要相信只有合同才能真正保障你的權(quán)利;

　　6、就算是雙方自己談好的交易,如果條件許可，最好委托中介公司辦理手續(xù)。

　　就算是買賣雙方自己談好的交易，交給中介來辦理也會省心的多;

　　7、二手房的驗(yàn)收和交割是一次性完成的，所以在物業(yè)交割時必須加倍小心仔細(xì)，在這個過程中，好的經(jīng)紀(jì)人能給雙方很多有益的指導(dǎo)和幫助，有效解決現(xiàn)存的問題，有效杜絕日后的糾紛和煩惱;

　　8、要意識到品牌公司里不代表都是優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人，最好應(yīng)該選擇有經(jīng)紀(jì)資格證書、經(jīng)驗(yàn)豐富、被政府認(rèn)可并表彰過的經(jīng)紀(jì)人。

　　可以要求接待經(jīng)紀(jì)人出示資格證書，也可以上網(wǎng)查詢,南京官方的網(wǎng)址是www.njhouse.com.cn .南京市存量房交易執(zhí)行網(wǎng)上備案程序,并對中介資格審查.不能網(wǎng)上備案的中介均為無資格經(jīng)營企業(yè),交易雙方切莫貪圖便宜而在交了中介費(fèi)后再以個人身份申請過戶手續(xù),這樣不能保護(hù)自身的權(quán)益.

　　9、南京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會規(guī)定:沒有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書的人沒有權(quán)利簽定房屋買賣合同;

　　10、鑒于目前國家調(diào)控政策頻繁，建議大家在合同中特別注明不可預(yù)見的政策調(diào)整之稅費(fèi)可以協(xié)商解決，協(xié)商不成依然按政策規(guī)定各自交納，不視為不可抗力，否則視為違約。

　　如何辨別《房屋所有權(quán)證》的真?zhèn)?

　　一看封皮。

　　真證為深紅色，有光澤且韌性好，假證則呈暗紅色，光澤度及韌性差。

　　二看團(tuán)花。

　　真證分色清晰，立體感強(qiáng)，假證圖案清晰度不夠，缺乏立體感。

　　三看權(quán)證用紙。

　　真證的內(nèi)頁紙張采用專業(yè)水印紙，類似人民幣的水印制作，圖案為別墅、大廈兩種，且紙張光潔、挺實(shí);假證紙張水印質(zhì)量粗糙，模糊不清，且手感稀松柔軟，水印制作采用表面壓膜方式。

　　四看防偽底紋。

　　真證的底紋為“房屋所有權(quán)證”六字，字跡清晰，線條光滑，容易識別，2000年后印制的權(quán)證，采用了專用浮雕底紋，浮雕字立體感強(qiáng)，線條清晰;假證的底紋雖為“房屋所有權(quán)證”六字，但顏色深淺、色彩不統(tǒng)一，線條臃腫，有的還有斷線。

　　五看微縮文字。

　　2000年以后印制的權(quán)證內(nèi)頁花邊里藏著微縮文字，用肉眼看似乎為一道虛線，在放大鏡下清晰可辨“FWSYQZ”(“房屋所有權(quán)證”漢語拼音第一個字母的大寫);假證字跡模糊，不易辨別，或是一條直線。

　　六看建房注冊號。

　　真證的號碼是機(jī)器印制的32001,數(shù)字清晰，字體規(guī)范;假證是用手工書寫或加蓋的手工雕刻圖章，字體模糊，不規(guī)范。

　　七看發(fā)證機(jī)關(guān)印章。

　　真證是由機(jī)器套紅印制的“南京市房產(chǎn)管理局”行政公章;假證的加蓋圖章是手工雕刻的，字體不規(guī)范，印章粗糙。

　　八看流水編號。

　　真證的流水號是機(jī)器印制的，2000年后印制的權(quán)證編號下方，還印有“北京印鈔廠證券分廠印制(200×)”字樣;假證的編號是用手工書寫或加蓋的手工雕刻圖章，字體模糊，不規(guī)范。

　　二手房產(chǎn)權(quán)狀況查詢要點(diǎn)

　　1、注意產(chǎn)權(quán)證上的房主和賣房人是不是同一人，共有房屋出售需要提交共有人的同意證明書;

　　2、搞清楚是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或者是經(jīng)濟(jì)實(shí)用房，如果是已購公有住房或者是經(jīng)濟(jì)實(shí)用房，還要看政府對其上市出售的批準(zhǔn)書(是不是符合上市政策);

　　3、產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積、屋址是不是所交易的房屋所見情況相符;

　　4、一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，最好到房產(chǎn)局查詢或讓中介工作人員確認(rèn)真?zhèn)?

　　5、確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公房上市時已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與單位的比例分成;

　　6、大部分公房進(jìn)行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓;

　　7、一般來說，軍產(chǎn)、醫(yī)(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才出讓;

　　8、查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)記錄情況;

　　9、成交價(jià)格，既該項(xiàng)交易的成交價(jià)，查詢者應(yīng)注意如果成交價(jià)是著明“部分成交價(jià)”則代表該成交價(jià)不單只是房屋，并且包括其他附屬物;

　　10、其他內(nèi)容，如平面圖，土地證上的房屋分布圖等;

　　11、權(quán)證上有沒有貸款記錄等

　　房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性以及原始成交事實(shí)。

　　至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)現(xiàn)的債務(wù)和責(zé)任，則必須查驗(yàn)相關(guān)的證明文件。

　　包括:抵押合同，租約等。

　　二手房交易3要點(diǎn)

　　1:認(rèn)真審查房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性和完整性

　　確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性，要查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證的正本，看產(chǎn)權(quán)人與賣房人是不是同一人，還有必要向房產(chǎn)局查詢此證的真實(shí)性。

　　確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，要注意產(chǎn)權(quán)是否有共有人，有否設(shè)定抵押、租賃、權(quán)限或被查封等情況。

　　筆者曾承辦過多起此類案件，有偽造產(chǎn)權(quán)證，有的是瞞著其他共有人擅自出售，有的是有查封，根本不能交易。

　　上述案件雖然過錯不在買房人，但卻使買房人買房不成反而陷于訟累。

　　2:戶口遷移條款

　　與一手房不同的是，二手房普遍存在一個戶口遷移的問題。

　　房屋已售予他人，原房主自然沒將戶口保留在房內(nèi)的道理。

　　若原房主遲遲不將戶口遷出，則會使購房人的戶口不能順利遷入，甚至?xí)绊懙阶优雽W(xué)等后繼問題。

　　即使購房者想通過訴訟途徑解決，也會發(fā)現(xiàn)很難操作，因我國法律規(guī)定戶籍歸公安部門管理，法院對僅涉及戶口問題的訴訟一般不予受理。

　　為避免上述問題的出現(xiàn)，購房者應(yīng)該在簽定合同時，定好戶口遷移條款及逾期違約的責(zé)任，使售房者不能拖延戶口遷移日期，減少不必要的糾紛。

　　(一般壓尾款10%左右)

　　3:維修基金、物業(yè)管理、水、電、電話、有線電視等費(fèi)用的結(jié)算

　　上述各項(xiàng)費(fèi)用為2手房獨(dú)有，同時很容易被忽略。

　　也常常會出現(xiàn)很多解決起來很麻煩的問題。

　　比如賣房者此前把房子租給某人，停用了電話和有線電視，他就說沒有這些東西。

　　結(jié)果買房者住進(jìn)去才發(fā)現(xiàn)，原房主多年前還欠電話費(fèi)，有線電視更是好多年未交費(fèi)。

　　而相關(guān)電信和廣電部門是按門牌裝電話和有線的，這樣買房者就很冤枉的背了“黑鍋”。

　　所以，在交付尾款前，買賣雙方一定要根據(jù)合同約定辦理完所有該辦理的過戶手續(xù)。

　　提醒:通過中介公司購買二手房屋四步走

　　第一步

　　購房者進(jìn)入中介公司門店，應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場查閱該房地產(chǎn)中介公司是否具備由市國土房管局核發(fā)的南京市房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證明和工商行政管理部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照。

　　而為其提供中介服務(wù)的中介公司業(yè)務(wù)人員是否持有由市國土房管局核發(fā)的南京市房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)業(yè)證。

　　第二步

　　當(dāng)購房者已選擇合適的房屋并計(jì)劃購買時，中介公司將要求客戶簽訂《房地產(chǎn)中介服務(wù)合同》，合同有關(guān)條款的訂立，是保障消費(fèi)者合法權(quán)益的根本保證，一定要認(rèn)真看清楚。

　　第三步

　　當(dāng)購房者決定購買中介公司所介紹的房屋前，中介公司業(yè)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)查閱并向購房者明示房屋的權(quán)屬情況，中介公司"不得為禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)提供中介服務(wù)"，同時，由三方共同簽定房屋買賣合同，并由購房者繳納一定比例的定金，期間如購房者需要辦理銀行按揭手續(xù)的可由中介公司協(xié)辦或自行選擇按揭公司代為辦理。

　　第四步

　　銀行按揭手續(xù)辦理完畢后，約定到市土地房屋交易中心辦理交易手續(xù)，并按交易中心指定日期辦理過戶手續(xù)，交易即告完成。

　　中介公司良莠不齊避免上當(dāng)七招有約

　　一、要選擇合法的、信譽(yù)度高的中介公司

　　必須認(rèn)真、仔細(xì)地查看其是否具備"兩證":市國土房管局頒發(fā)的資質(zhì)證和市工商部門審發(fā)的經(jīng)營許可證。

　　根據(jù)南京州市房屋管理局中介管理所規(guī)定，作為正規(guī)的房屋中介公司是必須將自己的《房產(chǎn)中介資質(zhì)證》懸掛出來。

　　二、切記要看清中介服務(wù)協(xié)議上的內(nèi)容才簽字

　　現(xiàn)在有許多中介公司帶客買樓之前，都循例要求他們先簽署一份中介服協(xié)議(俗稱"買樓紙")，主要內(nèi)包括介紹物業(yè)的情況、收取的傭金標(biāo)準(zhǔn)等等。

　　由于這是買樓前一項(xiàng)小程式序，很多人會忽略"買樓紙"的重要性。

　　但為免買完樓后與中介公司有任何爭拗，簽字前謹(jǐn)記一定要看清"買樓紙"上所寫的內(nèi)容，切草草簽個字了事。

　　三、核實(shí)買賣雙方身份

　　進(jìn)行交易前，一定要核實(shí)業(yè)主其房地產(chǎn)證、房屋所有權(quán)證、國有土地使用證或預(yù)售契約等房屋權(quán)屬證明以及身份證、戶口簿等。

　　四、看清合同條款

　　簽署購/售房合同時，必須要求買方、賣方及中介公司三方同時簽約，并且謹(jǐn)慎、認(rèn)真地審查合同上所有條款的內(nèi)容，尤其是一些涉及費(fèi)用分擔(dān)、繳/收房款及房屋交付使用日期、違約責(zé)任等方面條款。

　　除此以外，最好把中介傭金也一并寫進(jìn)購/售房合同。

　　相關(guān)的合同、票據(jù)原件都必須妥善保管，一旦發(fā)生任何消費(fèi)爭議，亦可及時向有關(guān)部門投訴。

　　五、將各項(xiàng)"口頭"承諾寫進(jìn)合同

　　買家委托中介公司辦理銀行按揭手續(xù)或向業(yè)主"試價(jià)"時，應(yīng)在委托書中清楚寫明辦理按揭手續(xù)或"試價(jià)"的起止時間，主要目的在于給中介公司訂立一個期限，若其超過期限仍無法辦妥手續(xù)的話則應(yīng)退回全數(shù)定金。

　　此舉不但可保障客戶的利益，而且還可有效避免某些中介刻意使用權(quán)交易無限期拖延乘機(jī)吞掉定金的情況出現(xiàn)。

　　另外，若購/租房時業(yè)主承諾送全屋家電，買家/租客還應(yīng)把家私電器一一寫進(jìn)合同，以免業(yè)主搞"小動作"用以小換大、以次充好的方式更換或搬走屋內(nèi)家電。

　　六、避免簽單方委托

　　大部分市民對二手房地產(chǎn)的交易流程不一定熟悉，當(dāng)他們看中某套房子時就會全權(quán)委托中介公司協(xié)助處理交易、過戶等事宜。

　　由于有部分市民過信任、依賴中介公司，這就給某些中介以可乘之機(jī)，有些更經(jīng)常手持客戶與其簽署公證委托書做許多不法勾當(dāng)，如:瞞騙業(yè)主并以一個較高的價(jià)錢與客戶成交、假扮客戶與業(yè)主談判等等。

　　七、不要與經(jīng)紀(jì)私下交易

　　許多大型、有信譽(yù)的中介公司擁有服務(wù)優(yōu)質(zhì)、手續(xù)正規(guī)和明碼實(shí)價(jià)等優(yōu)點(diǎn)，市民購房時找它們幫忙可最大限度地保障自己的切身利益。

　　若為了節(jié)省中介費(fèi)與經(jīng)紀(jì)私下成交，風(fēng)險(xiǎn)之大自然不在畫下，一旦出事，后果不堪設(shè)想。

　　上文提及的騙局五就是一個很有意義的例子。

　　契稅

　　普通

　　住宅

　　90平方米以下(含90平方米)

　　繳納1%，政府補(bǔ)貼1%。

　　90-144平方米(含144平方米)

　　繳納1%，政府補(bǔ)貼0.5%。

　　非普通住宅

　　144平方米以上或容積率小于1

　　繳納3%，政府補(bǔ)貼1%。

　　營業(yè) 稅及附加

　　轉(zhuǎn)讓普通住宅

　　轉(zhuǎn)讓非普通住宅

　　超過2年

　　(含2年)

　　免征

　　超過2年

　　(含2年)

　　差額征收[(計(jì)稅價(jià)格-購買原價(jià))×5.55%]

　　不足2年

　　差額征收(計(jì)稅價(jià)格-購買原價(jià))×5.55%

　　不足2年

　　全額征收(計(jì)稅價(jià)格×5.55%)

　　個人所得稅

　　按:核定征收1%或查驗(yàn)征收20%;超過2年(含2年)按實(shí)交稅款，政府補(bǔ)貼40%。

　　滿5年、家庭唯一住所，免征;一年內(nèi)購房，按購房價(jià)所占比例減免。

　　個人銷售或購買住房暫免征收印花稅

　　個人銷售住房暫免征收土地增值稅

　　備

　　注

　　1、以上政策適用于個人銷售或購買住宅房屋。

　　2、執(zhí)行時間2009年1月1日--2009年12月31日。

　　3、時間確認(rèn):商品住宅的依據(jù)是契約鑒證時間;存量房的依據(jù)是登記受理時間、合同簽定時間需同時滿足:2009年1月1日--2009年12月31日。

　　不滿2年的房改房

　　營業(yè)稅一定要交。

　　不滿2年可以按差額征收營業(yè)稅=現(xiàn)在的售價(jià)-[個人住房標(biāo)準(zhǔn)面積*房屋所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)適用房單價(jià)+房屋超標(biāo)面積而支付的實(shí)際購房款+房改前后所交稅費(fèi)]*5.55%

　　注意

　　1、個人住房標(biāo)準(zhǔn)就是原來的市規(guī)定[什么級別的職工享受多少面積的規(guī)定;科級干部補(bǔ)貼面積75平方米，處級干部為90-120平方米，一般職工為65-85平方米]。

　　2、現(xiàn)在南京市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房的單價(jià)一般為2400上下;

　　3、裝修款不可以扣除;

　　簡便計(jì)算:一般來說，個人在出售商業(yè)用房時，如果選擇方式B的差額系數(shù)交稅，賣方的總稅約為差額部分的47% (這個系數(shù)47%是按:1、先按總差額的5.6%交營業(yè)稅;2、后按交過營業(yè)稅后的差額交20%個稅;3、再按交過營業(yè)稅+個稅剩余的差額交30%土地增值稅，系統(tǒng)計(jì)算后得出的平均系數(shù))。

　　比如買來時的總成本是100萬(可以含稅款及有效裝修費(fèi))，現(xiàn)在出售價(jià)為120萬，那這個房子在出售時賣方就應(yīng)該交20*47%=94272元左右的稅。

　　產(chǎn)權(quán)市場處各項(xiàng)業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)表

　　根據(jù)國家地稅總局有關(guān)營業(yè)稅征收的若干問題的處理意見，南京的住宅購房時間按以下“孰先”原則確定:《房屋產(chǎn)權(quán)證》上所記載的時間;買房契稅《完稅證》上的填發(fā)時間。

　　也就是說:看房產(chǎn)證和交契稅時間哪個在先就以哪個為準(zhǔn)。

　　按照南京先交契稅后拿證的流程，基本就是以交契稅時間為準(zhǔn)。

　　不過，如果是房改房，起算時間則還可以提早到簽合同時。

　　因?yàn)榉扛姆渴强捶慨a(chǎn)證所記載時間、契約合同的生效時間、購房款付款收據(jù)開具時間哪個時間在先來確定的，“2年“可以真正從購房人一購房就開始計(jì)算。

　　目前南京市普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)為:

　　1、小區(qū)容積率在1.0以上;

　　2、單套面積在144平米以內(nèi);

　　土地增值稅

　　A、關(guān)于營業(yè)稅---直系親屬贈與、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的房屋，營業(yè)稅交納時間:

　　1、對上述直系親屬情況按發(fā)生行為前的購房時間為準(zhǔn);

　　2、通過其他非直系親屬無償受贈方式取得的，按受贈后新的產(chǎn)權(quán)證或完稅憑證上注明時間為準(zhǔn);

　　B、關(guān)于個稅(個人自住滿5年，且為家庭唯一住房的，不論是否普通住宅都可以免交。

　　)

　　1、不論是否普通住宅，所有住宅都可以按差額的20%或者全額1%兩種方式交納(商業(yè)用房必須按20%差額交);

　　2、出售房屋前后1年內(nèi)購買住房的可以按價(jià)值比例免交或退還個稅;

　　3、無償受贈個稅的房屋時間確定直系親屬受贈的按前房產(chǎn)取得時間計(jì)算，其他非直系親屬按受贈時的產(chǎn)權(quán)證或完稅憑證上注明時間為準(zhǔn);

　　4、對無償受贈房屋的個稅不論是否親屬繼承等原因，再次出售時均按出售價(jià)-稅金-費(fèi)用X20%交納個稅;

　　5、一年內(nèi)買賣房屋涉及到退稅的，應(yīng)該提供買的和賣的2套住房的《買賣契約》、新產(chǎn)權(quán)證原件及老產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、購房發(fā)票、個稅交稅憑證和契稅完稅憑證;

　　特別提醒:按照法律規(guī)定，營業(yè)稅和個稅均為出售方的法定義務(wù)。

　　置業(yè)指南:如何選月供還款方式use365.com)

　　銀行目前的還款方式主要有兩種:等額本息、等額本金。

　　如何選擇?應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力理性選擇。

　　等額本息還貸方式與等額本金還貸方式的區(qū)別

　　1、每月還款額不同。

　　等額本息還貸方式每月按相同金額還貸款本息，月還款中利息逐月遞減，本金逐月遞增;等額本金還貸方式還款金額遞減，月還款中本金保持相同金額，利息逐月遞減。

　　貸款金額、年限相同情況下，等額本息還貸方式的月還款額約等于等額本金還貸方式貸款期限接近一半時的月還款額。

　　2、貸款利息不同。

　　雖然等額本息還貸方式和等額本金還貸方式執(zhí)行相同的貸款利率，都是每月按剩余貸款本金計(jì)息，每月還款的金額除還當(dāng)月利息外剩余部分還貸款本金，但由于一種是等額還款，另一種是遞減還款，所以兩者的計(jì)息基數(shù)不同。

　　除貸款首月利息相同外，其余月份利息都不同，貸款總利息也不同。

　　3、借款人可選擇的最短貸款期限不同。

　　貸款金額確定以后，可選擇的最短貸款期限由借款人每月可用于還款的金額確定。

　　每月可用于還款的金額相同的情況下，等額本金還貸方式下的最短貸款期限要長于等額本息還貸方式下的最短貸款期限。

　　4、適用的對象不同。

　　一般而言，等額本息還款方式適用于絕大多數(shù)還款能力較穩(wěn)的借款人，等額本金還貸方式適用于目前還款能力強(qiáng)預(yù)期未來(貸款期限內(nèi))可還款金額會降低或希望采用遞減還款的借款人。

　　在貸款方個貸程序具備的前提下，借款人可根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)狀況和還款意愿自主選擇還貸方式。

　　房產(chǎn)釋疑

　　一、商品房公用部分維修基金是否可以延期繳納、商品房再次轉(zhuǎn)讓后的維修基金的戶名如何辦理變更?

　　答:根據(jù)《南京市維修基金管理辦法實(shí)施意見》出臺，對欠繳維修基金的單位和個人發(fā)出追繳令，如開發(fā)商欠繳的，其在建、預(yù)售項(xiàng)目或拆遷工程相關(guān)許可證一律暫停審批。

　　個人欠繳的，必須到華僑路35號南京市房地產(chǎn)交易登記中心三樓19-20號收費(fèi)窗口，辦理現(xiàn)金或持銀聯(lián)卡繳費(fèi)，憑交款憑證方可領(lǐng)取權(quán)證。

　　商品房轉(zhuǎn)讓后的公用部分維修基金戶名變更辦理，請持產(chǎn)權(quán)證、身份證、南京市物業(yè)維修基金交款憑證(原第二聯(lián))到華僑路35號南京市房地產(chǎn)交易登記中心三樓19-20號收費(fèi)窗口直接辦理戶名變更。

　　二、個人購買商品房、二手房再次交易時，如何繳納營業(yè)稅?

　　答:個人購買住房以取得房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間作為其購買房屋的時間為準(zhǔn)。

　　自2005年6月1日起，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)讓交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅;個人購買普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)讓交易的，銷售時免征營業(yè)稅;對個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)讓交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。

　　三、開發(fā)商在預(yù)售商品房時，實(shí)際交付面積與預(yù)售合同約定面積不一致時，如何處理?

　　答:根據(jù)《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》第十七之規(guī)定:當(dāng)事人雙方未在預(yù)售合同中載明的，應(yīng)當(dāng)適用下例規(guī)定:

　　1、實(shí)際交付面積大于或者小于預(yù)售合同約定面積超過百分之三的，預(yù)購人有權(quán)退房;預(yù)購人退房的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在預(yù)購人提出退房之日起三十日內(nèi)將預(yù)購人已付房價(jià)款退還給予預(yù)購人，同時按銀行同期活期存款利率支付已付房價(jià)款的利息;

　　2、實(shí)際交付面積大于預(yù)售合同約定面積，大于部分不超過百分之一的，由預(yù)購人按照合同約定的價(jià)格補(bǔ)交房價(jià)款;大于部分超過百分之一的，產(chǎn)權(quán)歸預(yù)購人所有，預(yù)購人并可以不支付該部分的房價(jià)款;

　　3、實(shí)際交付面積小于預(yù)銷售合同約定面積，小于部分不超過百分之三的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)退還預(yù)購人多付的房價(jià)款，并按銀行同期活期存款利率向預(yù)購人支付該部分房價(jià)款的利息;小于部分超過百分之三的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人雙倍返還超過百分之三部分的房價(jià)款。

　　實(shí)際交付面積是指有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)測繪，經(jīng)房產(chǎn)管理部門審核的房屋建筑面積。

　　四、商品房退房購房者再次認(rèn)購是否要進(jìn)行搖號?

　　答:根據(jù)《商品房退房認(rèn)購搖號若干規(guī)定》:1、凡認(rèn)購網(wǎng)上公示的商品房退房房源的，認(rèn)購人須在每月26日15:00前，與開發(fā)企業(yè)辦理認(rèn)購手續(xù)，交納認(rèn)購一萬元，取得認(rèn)購號碼，獲取認(rèn)購搖號資格;2、對網(wǎng)上公示的商品房退房房源，開發(fā)企業(yè)不得指定他人認(rèn)購，也不得拒絕他人認(rèn)購;3、開發(fā)企業(yè)必須在每月26日17:00點(diǎn)前，將認(rèn)購人員材料送交房產(chǎn)管理部門及公證部門，逾期不再受理;4、參加搖號的認(rèn)購人，須在每月28日14:30前到達(dá)商品房退房搖號現(xiàn)場并辦理完成公證登記手續(xù)。

　　過時不到主動放棄;5、退房公示的房價(jià)，按原商品房買賣契約約定的標(biāo)的物價(jià)格。

　　開發(fā)企業(yè)在與他人辦理認(rèn)購手續(xù)時，不得以任何條件進(jìn)行加價(jià);6、開發(fā)企業(yè)在搖號后五日內(nèi)，為中簽者辦妥相關(guān)公證手續(xù)，并在十日內(nèi)與中簽的購房者簽訂商品房買賣契約中簽者交納的認(rèn)購保證金轉(zhuǎn)為合同定金;未中簽者，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在三日內(nèi)退還認(rèn)購保證金。

　　五、房產(chǎn)繼承登記如何辦理?

　　答:1、法定繼承人應(yīng)提交南京市公證處出具的繼承權(quán)公證書;2、遺囑繼承的應(yīng)提交南京市公證處出具的遺囑公證和繼承權(quán)公證書，經(jīng)法院判決、調(diào)解的應(yīng)提交生效的判決書、調(diào)解書;3、繼承人身份證(查驗(yàn)原件，交復(fù)印件);4、原房屋產(chǎn)權(quán)證書;5、房屋測繪成果圖;6、房屋權(quán)屬登記申請書(非交易內(nèi));如繼承人不能親自辦理時，須提供授權(quán)委托書。

　　備注:房屋已設(shè)抵押的，繼承登記時還需出具抵押權(quán)人證明。

　　六、如何辦理夫妻間離婚后房產(chǎn)轉(zhuǎn)移變更及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?

　　答:1、經(jīng)民政部門蓋章的離婚協(xié)議書或經(jīng)法院判決書、調(diào)解書;2、房屋已設(shè)抵押的，夫妻一方登記時需出具還款證明;3、原房屋產(chǎn)權(quán)證書;4、具有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)出具的房產(chǎn)測繪成果;5、房屋權(quán)屬登記申請書(非交易內(nèi));

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):房產(chǎn)登記費(fèi):10元/證;房屋測繪費(fèi):20元/證。

　　七、房產(chǎn)證上的建筑面積與土地使用證上的面積區(qū)別在哪?

　　答:房產(chǎn)證上的建筑面積載明的是房屋建筑面積數(shù)量;土地使用證上的面積載明的是該房屋在宗地中可分?jǐn)倱碛械耐恋厥褂脵?quán)面積數(shù)量(獨(dú)自使用除外)。

　　即:土地使用證記載的面積為分?jǐn)偟墓灿妹娣e，在宗地范圍內(nèi)沒有確定具體位置，而房產(chǎn)證記載的是房屋建筑面積。

　　八、對購買商品房期房增減或變更姓名如何辦理?

　　答:根據(jù)《商品房預(yù)售管理細(xì)則的通知》第五條之規(guī)定:“已辦理了預(yù)售登記的商品房在未交付使用及領(lǐng)取房屋所有權(quán)證之前不得轉(zhuǎn)讓”。

　　對確系直系親屬間更名或同戶籍成員之間增減或更名的，經(jīng)合同雙方同意，須提供戶口簿、結(jié)婚證或戶籍管理部門的證明，報(bào)房產(chǎn)登記部門審批后方可更名。

　　其中:

　　1、直系親屬:指有直接血緣聯(lián)系的親屬及配偶，包括生育自己和自己所生育的上下各代的親屬。

　　如父母與子女、祖父母與孫子女、外祖父母與外孫子女等。

　　2、同戶籍成員:指在同一個戶口簿內(nèi)的親屬成員，但申請?jiān)鰷p或更名的成員，其戶口遷入時間必須在首次商品房買賣合同鑒證時間之前。

　　滿足以上條件購房者都可以辦理《商品房買賣契約》的增減或變更姓名。

　　九、辦理房產(chǎn)贈與及稅費(fèi)如何交納?

　　答:

　　(1)家庭成員之間的房產(chǎn)贈與。

　　贈與人與受贈人雙方填寫規(guī)范性贈與合同文本(規(guī)范性合同文本在華僑路交易登記中心二樓商務(wù)中心領(lǐng)取)，贈與人與受贈人雙方到場(查驗(yàn)身份證原件，交復(fù)印件)，由當(dāng)?shù)嘏沙鏊鼍呒彝コ蓡T之間的戶籍證明。

　　如未成年人是受贈人需提供監(jiān)護(hù)關(guān)系證明(戶口簿、出生證、獨(dú)生子女證等);

　　(2)對于非家庭成員之間的房產(chǎn)贈與，贈與合同必須經(jīng)過公證處公證。

　　稅費(fèi)交納:

　　1、契稅稅率為4%;

　　2、住宅:房產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi):受贈方3元/平方米;房產(chǎn)登記費(fèi)80元/證;房屋測繪費(fèi)20元/證;

　　3、非住宅:房產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi):受贈方5元/平方米;房產(chǎn)登記費(fèi)按宗收取，詳見服務(wù)大廳收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公示欄;房屋測繪費(fèi)20元/證。

　　十、領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證時應(yīng)履行的哪些手續(xù)?

　　答:

　　1、當(dāng)事人憑本人身份證、申請登記收據(jù)憑證向發(fā)證窗口申請領(lǐng)證，窗口工作人員查驗(yàn)當(dāng)事人身份證件、收取申請登記收據(jù)憑證后，向當(dāng)事人出具繳稅、費(fèi)聯(lián)系單;

　　2、當(dāng)事人憑繳稅、費(fèi)聯(lián)系單到收費(fèi)窗口繳費(fèi)，交完稅費(fèi)后，發(fā)證窗口工作人員收取繳稅回執(zhí)聯(lián)一份、查驗(yàn)繳費(fèi)憑證并請當(dāng)事人簽字領(lǐng)證。

　　二、個人如何申請辦理委托測繪?

　　答:

　　1、新建、翻建、改建房屋以及劈買等造成房屋狀況發(fā)生變化的，當(dāng)事人在申請登記前，應(yīng)先向房產(chǎn)測繪單位委托房產(chǎn)測繪，并憑測繪成果和登記文件一并申請產(chǎn)權(quán)登記;

　　2、購買商品房交易辦證，購房者先到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取房產(chǎn)測繪成果及登記申請書(申請書由開發(fā)企業(yè)加蓋公章)，憑測繪成果和登記文件一并申請產(chǎn)權(quán)登記;

　　3、二手房買賣、房屋贈與、繼承、門牌號變更及房屋轉(zhuǎn)移變更登記(房屋自然狀況未發(fā)生變化)，憑產(chǎn)權(quán)證到房產(chǎn)登記中心一樓測繪服務(wù)窗口申請配圖，取得圖紙后，再到二樓4-11號窗口申請產(chǎn)權(quán)登記。

　　十一、對委托代理人申請房屋產(chǎn)權(quán)登記有哪些具體要求?

　　答:

　　產(chǎn)權(quán)人因故，故不能親自申請房屋產(chǎn)權(quán)登記的可以委托他人代為申請房屋產(chǎn)權(quán)登記:

　　1、個人委托他人代為申請房產(chǎn)登記(轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)需經(jīng)公證處出具的委托公證書)原件，代理人除提交本人身份證原件外，還需提交產(chǎn)權(quán)人身份證和授權(quán)委托書(代理人向產(chǎn)權(quán)市場處二樓商務(wù)中心領(lǐng)取規(guī)范格式的委托書);

　　2、個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)(出售、贈與)委托他人待辦房產(chǎn)登記，代辦人除提交本人身份證原件外，還需提交經(jīng)公證處出具的委托公證書。

　　3、單位法人委托經(jīng)辦人代辦房產(chǎn)登記的，經(jīng)辦人除提交本人身份證原件外，還要提交單位法人資格證書或工商營業(yè)執(zhí)照副本原件，其中法人授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請單位加蓋公章;

　　4、代理境外人士委托房產(chǎn)登記的，提交的委托書應(yīng)經(jīng)當(dāng)事人所在地的駐外中國大使館或領(lǐng)事館認(rèn)證。

　　十二、企業(yè)改制單位在申請權(quán)利人變更登記時，應(yīng)提交哪些主要登記文件?

　　答:

　　1、房屋權(quán)屬登記申請書(非交易內(nèi));

　　2、房屋測繪成果圖;

　　3、個人身份證件(查驗(yàn)原件，交復(fù)印件);

　　4、原房屋產(chǎn)權(quán)證書;

　　5、名稱變更證明;

　　6、機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體法人資格證書或企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本(查驗(yàn)原件，交復(fù)印件);

　　7、委托書(單位申請登記時提交法人授權(quán)委托)

　　;8、協(xié)議書。

　　備注:房屋已設(shè)抵押的，需提供抵押權(quán)人出具的證明。

　　十三、144平方米以上單套房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)按份額再次轉(zhuǎn)讓的，需如何交納稅費(fèi)?

　　答:在存量房交易中，遇有單套房屋面積大于144平方米按份額轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按照“非普通住房”辦理，在房地產(chǎn)買賣契約中要注明轉(zhuǎn)讓面積及價(jià)格。

　　交納稅費(fèi):

　　1、契稅:個人購買非普通住房的契稅稅率為4%。

　　2、營業(yè)稅:個人購買非普通住房超過5年(含有5年)轉(zhuǎn)讓的，出售時按售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。

　　3、個人所得稅:詳見地稅部門文件。

　　4、房產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi):轉(zhuǎn)讓雙方各3元/平方米。

　　5、房產(chǎn)登記費(fèi):80元/證。

　　6、配圖資料費(fèi):20元/證。

　　十四、房屋劈賣析產(chǎn)具體有哪些相關(guān)管理規(guī)定?

　　答:根據(jù)房管局下發(fā)的(2005)217號文件精神，應(yīng)認(rèn)真對照執(zhí)行，對于房屋劈賣析產(chǎn)登記受理案件，嚴(yán)把收件審核關(guān)，發(fā)現(xiàn)不符合標(biāo)準(zhǔn)的受理案件一律不予受理，劈賣析產(chǎn)一戶分三戶以上或二次劈分的受理案件，必須上報(bào)處及市房管局批準(zhǔn);中介機(jī)構(gòu)一律不準(zhǔn)代為辦理。

　　單獨(dú)分割面積不得低于32平米。

　　十五、房屋權(quán)屬登記具體有哪些程序?

　　答:根據(jù)《南京市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例》的規(guī)定，房屋權(quán)屬登記程序分為5個步驟:

　　(一)受理登記申請;

　　(二)權(quán)屬審核;

　　(三)發(fā)布公告;

　　(四)核準(zhǔn)登記;

　　(五)頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。

　　只要產(chǎn)權(quán)人按照規(guī)定，提交的書證材料齊全、手續(xù)完備。

　　沒有拆遷凍結(jié)、司法查封等限制轉(zhuǎn)讓情形的，登記部門在受理登記后10個工作日內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。

　　十六、房屋權(quán)屬登記、房屋過戶、產(chǎn)權(quán)登記區(qū)別在哪?

　　答:《南京市房屋權(quán)屬登記條例》第一章第三條對權(quán)屬登記的解釋是，《條例》所稱房屋權(quán)屬登記，是指房產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)或者抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利以及涉及房屋的其他權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系和其他權(quán)利狀況的行為。

　　自房屋交易與房屋權(quán)屬登記一體化以來，房屋交易過戶手續(xù)已整合到房屋權(quán)屬登記程序中，因此從現(xiàn)有權(quán)屬登記制度講，房屋過戶是指房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的一個過程。

　　轉(zhuǎn)移登記分為房屋買賣、房屋贈與、房屋繼承，在登記中視具體情況而定(包含商品房轉(zhuǎn)移登記)。

　　十七、產(chǎn)權(quán)人申請登記的具體要求?

　　答:房屋權(quán)屬登記由權(quán)利人提出申請，共有的房屋，由共有入共同申請。

　　當(dāng)事人申請房地產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記須提交登記申請書、申請人(產(chǎn)權(quán)人)身份證件、登記文件。

　　十八、購房人申請“一年內(nèi)買房賣房”政策上抵免個人所得稅，應(yīng)提供哪些資料?

　　答:購房人應(yīng)提供新購住房的《商品房買賣契約》、《房屋產(chǎn)權(quán)證》、購房款發(fā)票和《契稅完稅憑證》。

　　十九、如果納稅人申請按“五年家庭唯一住房”政策減免個人所得稅，應(yīng)提供哪些資料?

　　答:應(yīng)提供家庭成員身份證件和《居民戶口簿》，對于未婚、離婚等單身人員，應(yīng)提供民政、公安部門出具的相關(guān)證明。

　　二十、房屋產(chǎn)權(quán)來源為:繼承、離婚、瞻養(yǎng)、直系親屬贈與，納稅人要求按原購房時間連續(xù)計(jì)算的，應(yīng)提供哪些資料?

　　答:應(yīng)提供原產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件或《契稅完稅憑證》、直系親屬贈與合同、離婚財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議等資料。

　　二一、房屋產(chǎn)權(quán)來源為:“房改購房”，納稅人要求以購房契約或付款時間作為購房時間的，應(yīng)提供哪些資料?

　　答:應(yīng)提供《南京市公有住房購房契約》和付款收據(jù)憑證。

　　二二、房屋轉(zhuǎn)讓人(賣方)因故不能到場，如何辦理房屋納稅手續(xù)?

　　答:房屋轉(zhuǎn)讓人(賣方)因故不能到場，可以書面委托他人代理申報(bào)納稅手續(xù)。

　　受委托人應(yīng)攜帶:

　　1、委托人身份證原件急有效委托書;

　　2、委托人身份證原件。

　　附件:公積金提現(xiàn)步驟

　　步驟1:提取手續(xù)由職工本人辦理(需由他人代辦的，應(yīng)當(dāng)提供的相關(guān)證明材料，代辦人還應(yīng)提供其身份證原件及其復(fù)印件);

　　步驟2:提供貸款證明、借款合同等相關(guān)證明材料，填寫《南京住房公積金提取申請書》，交所在單位核實(shí)，單位核實(shí)后在《申請書》上加蓋預(yù)留印鑒并出具《現(xiàn)金(轉(zhuǎn)賬)支票》;

　　步驟3:職工持相關(guān)證明材料、《南京住房公積金提取申請書》和《現(xiàn)金(轉(zhuǎn)賬)支票》，到管理中心各辦理網(wǎng)點(diǎn)申請?zhí)崛∽》抗e金，一般在受委托銀行即可辦理相關(guān)提取手續(xù)。

　　南京二手房交易流程詳解【2】

　　第1步:選擇房源

　　選擇二手房房源可以有多種渠道，一是到正規(guī)的房地產(chǎn)中介尋找房源信息。

　　二是通過親戚朋友、熟人同事的介紹。

　　三是查詢房地產(chǎn)網(wǎng)站或者報(bào)紙登載的信息，如等。

　　此外，還可以實(shí)地去找房源，比如中意哪個小區(qū)的房子，可以去小區(qū)物業(yè)部門或居民詢問，一般都能問到不少信息。

　　2015年青島二手房交易流程詳解

　　第2步:產(chǎn)權(quán)審查

　　對于二手房來說，購買之前最重要的是把房子的來歷摸“清楚”。

　　第1，要看二手房所有權(quán)是否真實(shí)、完整和可靠，審查該房的“兩證”相關(guān)文件，沒有兩證的房屋，不得買賣。

　　有些房主賣房時注明“產(chǎn)權(quán)證在辦理中”，專家建議，這樣的房子即使便宜也不能買，萬一辦不了證，損失就大了。

　　為慎重起見，購房者可向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)相關(guān)證書及其記載內(nèi)容的真實(shí)性、同一性。

　　了解擬交易的房屋是否有產(chǎn)權(quán)爭議。

　　第2，選中一套房子，還要了解房子的產(chǎn)權(quán)是否與他人共同擁有。

　　根據(jù)規(guī)定，二手房屬于兩個以上(含兩個)主體共有的，應(yīng)當(dāng)審查(提交)共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。

　　第三，二手房交易前，買方應(yīng)當(dāng)查看房屋有無其他債權(quán)債務(wù)糾紛。

　　有沒有行政機(jī)關(guān)如人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)、國家安全機(jī)關(guān)等查封。

　　第四，應(yīng)當(dāng)審查二手房有無抵等情況。

　　若有抵應(yīng)當(dāng)取得出賣人已經(jīng)通知抵權(quán)人的書面證據(jù)，或者取得抵權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書面同意轉(zhuǎn)讓的證明。

　　第五，要看所購二手房是否屬于允許出售的房屋，因?yàn)楣凶》?ldquo;房改”售房時，有些單位還保留有優(yōu)先收購權(quán)。

　　此外，還要看所購二手房的建筑面積是否準(zhǔn)確無誤，因?yàn)橛袝r會出現(xiàn)所售房屋實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的現(xiàn)象，合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證注明的為準(zhǔn);看房屋所有權(quán)證上的房主與賣房人是否是同一人，如果不是，還須了解他們是什么關(guān)系;應(yīng)考察房屋的質(zhì)量、地段、環(huán)境、價(jià)位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件，以及物業(yè)管理等相關(guān)問題。

　　第三步:雙方談價(jià)如果通過以上程序購房者選好了房子，那么下一步就是雙方談價(jià)了，看看房子到底值多少錢。

　　但不少購房者發(fā)現(xiàn)，買賣雙方很難談到一塊去，難以達(dá)成一致的價(jià)格。

　　專家建議，估算二手房價(jià)格是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作。

　　對普通人來說，首先要仔細(xì)了解可能影響房價(jià)的房屋質(zhì)量問題。

　　二手房因?yàn)榫幼×艘欢螘r間，購房者應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)檢查以下幾個方面:第1，房子是否改動過內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，因?yàn)橛行┧阶愿膭訒绊懛孔拥膱?jiān)固性甚至壽命。

　　第2，觀察房屋的戶型是否合理。

　　比如房子朝不朝陽，或者有沒有“黑房”。

　　房間里有沒有滲水、開裂等明顯問題。

　　第三，考核房屋的配套設(shè)施。

　　是否開通了管道煤氣，電壓和水壓是否合格。

　　如果房子不存在以上的質(zhì)量問題，購房者可以參考周邊的二手房價(jià)對價(jià)格有個基本的認(rèn)識。

　　除了根據(jù)以上估價(jià)方法，二手房在交易時還需要到專門的評估機(jī)構(gòu)估價(jià)。

　　如果是不通過中介進(jìn)行交易，則需雙方到指定的評估公司進(jìn)行評估，評估主要用于核定房屋的價(jià)格，便于雙方進(jìn)行交易和買房申請貸款。

　　不過二手房交易手續(xù)相對繁雜，可以委托專業(yè)的機(jī)構(gòu)來代理。

　　第四步:簽訂合同。

　　需要提醒的是，簽訂購房合同，雙方一定要使用標(biāo)準(zhǔn)合同---《市存量房買賣合同》，由市房產(chǎn)管理局監(jiān)制，在各區(qū)房產(chǎn)管理局、市房地產(chǎn)交易互換核心都有售。

　　簽合同時，需要填寫清楚房屋坐落位、房屋所有權(quán)證編號、土地使用權(quán)證編號、約定的房價(jià)、具體付款方式等。

　　專家提醒，在簽訂合同時要注意以下幾點(diǎn):明確雙方的權(quán)利和義務(wù)及業(yè)主的承諾，簽合同時，應(yīng)在合同或協(xié)議中標(biāo)明各方的責(zé)任義務(wù)及業(yè)主對客戶的承諾等，這樣就有利于避免糾紛的產(chǎn)生，即使糾紛產(chǎn)生，也有據(jù)可查;明確違約責(zé)任。

　　如逾期交房、悔約及其他違約情況的處理都應(yīng)在合同或協(xié)議中注明。

　　第五步:“兩證”過戶。

　　簽訂合同時，買方就需要交付定金，然后購房者和房主到該房屋的房證填發(fā)單位區(qū)房產(chǎn)局辦理過戶，過戶時一般繳納首付款。

　　雙方過戶要準(zhǔn)備以下資料:南京市房產(chǎn)交易權(quán)屬登記申請表、《南京市存量房買賣合同》兩份、《評估報(bào)告》、調(diào)測繪圖紙兩份、原《房屋所有權(quán)證》原件及《國有土地使用證》復(fù)印件一套、買賣雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證原件及復(fù)印件。

　　辦好《房屋所有權(quán)證》后，購房者要到土地部門辦理土地證。

　　同樣到區(qū)土地管理局辦理，需要以下資料:原房東名下《國有土地使用證》原件;交易雙方身份證復(fù)印件;購房者剛辦下的《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件;《南京市存量房買賣合同》原件一份;土地登記申請書。

　　《國有土地使用證》也辦理完畢。

　　辦理過戶手續(xù)比較繁瑣，而普通老百姓由于缺乏房地產(chǎn)交易知識，沒有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，不了解有關(guān)部門的辦事程序，可以委托專業(yè)的中介公司辦理房產(chǎn)過戶。

　　第六步:申請貸款。

　　如今，二手房價(jià)越來越高，不少購房人需要通過貸款才能圓自己的住房夢。

　　目前銀行都開展了二手房貸款業(yè)務(wù)。

　　購房者申請貸款需要準(zhǔn)備一些資料:身份證、戶口本、經(jīng)濟(jì)收入證明、擬購買房屋的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》、簽署的《南京市存量房買賣合同》、評估公司出具的《評估報(bào)告》。

　　然后向擔(dān)保公司提出貸款申請，經(jīng)過擔(dān)保公司的調(diào)查審批后，購房者要簽署《借款合同》、《抵合同》、《抵物清單》、《委托書》和《抵登記申請表》等一系列設(shè)定抵所需的資料。

　　第七步:辦理房貸。

　　購房者拿著申請貸款時簽署的《借款合同》、《抵合同》、《抵物清單》、《抵登記申請表》，新辦理出來的《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》、《抵評估報(bào)告》，到區(qū)房產(chǎn)管理局辦理《他項(xiàng)權(quán)證》。

　　在擔(dān)保公司開具了《放款通知書》后，買賣雙方帶著各自的身份證和新辦理出來的《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》、《他項(xiàng)權(quán)證》來到銀行。

　　雙方用自己的身份證開立賬戶，銀行將購房者申請的貸款劃至房東的賬戶上，購房者自己的賬戶以后就是每個月還款的賬戶了。

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