上海二手房交易流程
以下是小編為各位同學(xué)收集和整理有關(guān)上海二手房交易流程，希望對學(xué)習(xí)大家有所幫助!
20xx年上海二手房交易基本流程【1】
1.產(chǎn)證調(diào)查、戶口情況 (人工審核)
2.居間協(xié)議(定金協(xié)議)
3.網(wǎng)簽、核價、 審上下家稅、限購，首付(審上下家稅根據(jù)實際情況和各交易中心規(guī)則而定)
4.上家還貸款(約5-30天)
5.下家申請貸款 (約10-40天)
6.下家貸款審批
7.上下家完稅
8.過戶 —> 15-20天，賣家去名字
9.拿產(chǎn)證 (過戶之后約15-21天)
10.銀行放貸款 (純商貸出產(chǎn)證5-15天左右，純公積金從預(yù)審起72天放款)
11.交房驗收、付尾款
備注：純公積金貸款審批時間較短，請務(wù)必在居間協(xié)議(付定金)以前親自查看 產(chǎn)證調(diào)查和戶口情況;各交易中心交易程序前后略有差異。
上海二手房買家注意事項
1.中介費最好在簽訂居間合同前談好。
2.特別重申 產(chǎn)證調(diào)查和戶口問題，和限購、貸款等問題。
(戶口是否存在非房本上的名字，請?zhí)貏e注意)
3.居間合同往往和買賣協(xié)議在一起捆綁，簽字前請全部看清楚。
4.房屋地址，面積，購房日期 ，驗證賣家戶口本原件，房產(chǎn)證原件，結(jié)婚證(如果有)，身份證。
5.委托事宜，中介除了介紹買賣雙方認(rèn)識以外，是否服務(wù)內(nèi)容還包括 網(wǎng)簽，貸款，過戶，交房等事宜。
6.如果賣家是要求到手價，賣家房屋是否滿2年(營業(yè)稅)，是否滿五唯一 (免營業(yè)稅，個人所得稅)，是否有繼承贈予(個人所得稅20%)。
7.關(guān)于普通住宅和非普通住宅請確認(rèn)，稅費差異較大。
8.買家自己是否是第二套，契稅不同。
9.日期請確定到天：網(wǎng)簽日期，首付日期，戶口遷出時間(記得要寫清楚 過了某一日期，每日產(chǎn)生違約金)，過戶日期，交房日期。
10.金額確定：房款，首付金額，第二筆金額，尾款金額，中介費，稅費是各自承擔(dān)還是買家承擔(dān)。
(如果賣家有繼承，滿五唯一無法確定建議稅費各自承擔(dān)，房價適當(dāng)調(diào)整)(戶口無法及時遷出的，尾款適當(dāng)增加)
11.贈送情況雙方協(xié)商：家具，電器，空調(diào)，維修基金，物業(yè)費是否有拖欠。
12.需要賣家配合：貸款，水電煤有限過戶，物業(yè)維修基金
13. 如果賣家有貸款，近期內(nèi)沒有置換打算，勸服賣家同意，資金監(jiān)管方式交易，可以大幅提高交易安全.
14.如果此房屋有第三方抵押貸款(除了銀行貸款買房)，如：小額貸款公司，個人抵押，最好是在定金或交易前讓上家把債務(wù)和相關(guān)抵押解除。
15. 定金違約金額，根據(jù)合同法規(guī)定，一般是退一賠一。
上海二手房交易流程分類
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買方無需貸款的
1、 賣方到中介掛牌。
(一般賣方會在好多個中介掛牌，在沒有買方成交意向前，只要知道房屋的大致情況即可)
2、 買方有初步意向，中介帶其看房。
3、 買方?jīng)Q定購買，向中介公司交意向金，并簽意向金協(xié)議書。
(中介公司應(yīng)先詢問賣方此房屋是否尚未賣出)(買方應(yīng)注意意向金何時轉(zhuǎn)化為定金)
4、 中介公司聯(lián)系賣方，將產(chǎn)證原件即賣方身份證復(fù)印件留下。
5、 中介公司憑產(chǎn)證復(fù)印件去房屋所在地房地產(chǎn)交易中心拉“確權(quán)單”(確認(rèn)產(chǎn)權(quán)人基本信息、房屋是否設(shè)定抵押或租賃等)
6、 中介公司盡快將意向金交至賣方(最好約上買方一起)，此時意向金在性質(zhì)上已轉(zhuǎn)化為定金。
對雙方都具有了約束力。
7、 中介公司約買賣雙方，一起就買賣合同的各項條款進(jìn)行協(xié)商。
(成交價幾何、房屋內(nèi)固定設(shè)施如何處置、何時付首付及首付多少、過戶期間、交房時間、戶口遷移問題、尾款何時付、物業(yè)維修基金及過戶等);(中介公司一般先打印兩份合同草案，以便雙方協(xié)商修改)
8、 雙方達(dá)成一致意見，各自設(shè)置合同密碼，然后草案文本就轉(zhuǎn)化為正式文本了。
然后打印(一般至少需要五本)，雙方親筆簽署，合同即時生效。
9、 中介公司約買賣雙方一起去交易中心辦理過戶手續(xù)。
領(lǐng)取《上海市XX區(qū)房地產(chǎn)交易中心收件收據(jù)》。
然后付尾款，交中介費(買賣雙方各交房價的1%)，去物業(yè)辦理過戶手續(xù)等。
如果一方無法親自到場，需要辦理委托公證手續(xù)。
10、 20個工作日后買方新的《房地產(chǎn)權(quán)證》辦出。
憑《收件收據(jù)領(lǐng)取》。
注：涉外人士，包括港澳臺，買賣合同、借款合同須辦理公證。
買方需要貸款的
前面1-7項與無貸款的基本相同。
8、中介公司會初步判斷買方是否符合貸款條件(將買方及房屋基本信息告知合作的貸款公司，做初步評審，評審貸款人及評估房屋價格)，防止其無法貸款或不能貸足而引發(fā)定金糾紛。
房產(chǎn)中介針對不同的貸款人會選擇不同的步驟：
A、 主貸人資信很好(年齡、學(xué)歷、工作、收入、現(xiàn)有資產(chǎn)以及配偶情況、有無子女等綜合考慮)，一定能夠貸全額，那么中介公司會先進(jìn)行第8項，然后憑此買賣合同，約買方即銀行工作人員一同辦理貸款手續(xù)(若賣方有時間也愿意配合更好)。
B、 主貸人資信很一般，是否能貸款還不能確定。
為了避免雙方簽署正式合同后買方無法貸款而引發(fā)糾紛，中介公司會到第7項后，直接約買方即銀行工作人員辦理貸款手續(xù)。
等貸款審批下來后再約雙方簽署正式合同。
9、貸款審批下來后。
買方付足約定的首付款給賣方。
10、中介公司拿銀行抵押登記材料，約買賣雙方去交易中心辦理過戶手續(xù)。
11、20個工作日后，憑《收件收據(jù)》領(lǐng)《房地產(chǎn)權(quán)證》，以及《他項權(quán)利證明》(銀行抵押權(quán)設(shè)定憑證)。
房產(chǎn)證買方自己保管，同時將《他項權(quán)利證明》、及契稅單復(fù)印件盡快送至貸款銀行。
12、 銀行放款至賣方指定帳戶。
上海二手房交易流程【2】
在上海，一手房產(chǎn)價格越長越高，上海的工薪階級只能退而求其次，選擇相對實惠的二手房。
對于上海二手房產(chǎn)交易流程不甚了解的購房者，須明白上海二手房產(chǎn)交易的整個流程大致分以下幾個階段：
(1)買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括二手房房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
(2)如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。
買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
(3)買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。
買賣雙方向上海房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
(4)立契。
房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按上海二手房產(chǎn)交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。
現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
同樣，在上海二手房產(chǎn)交易流程中也須引以為鑒。
(5)繳納稅費。
稅費的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。
比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。
(6)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。
二手房產(chǎn)交易雙方在上海房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
(7)對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
(8)買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
上海二手房產(chǎn)交易流程實施注意：
上述上海二手房買賣流程的內(nèi)容分為無貸款購房與需貸款購房兩種情形，購房者需根據(jù)實際情況參考借鑒，應(yīng)以當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)局公布的規(guī)定為準(zhǔn)。
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