二手房買(mǎi)賣(mài)交易流程
買(mǎi)房、賣(mài)房流程好復(fù)雜!如果賣(mài)房時(shí)買(mǎi)方全款交易，賣(mài)方辦理賣(mài)房流程是什么樣?流程多久能走完?不同的交易方式，交易流程有差別啊!如果買(mǎi)方是全款，“簽約、審核、網(wǎng)簽、資金監(jiān)管、繳稅過(guò)戶、領(lǐng)房屋產(chǎn)權(quán)證”六步走完，一般一個(gè)月左右就能走完流程。
1、簽合同
買(mǎi)賣(mài)雙方簽署合同《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》《定金協(xié)議》，并收取定金，在簽署協(xié)議時(shí)需要注意攜帶房本、產(chǎn)權(quán)人身份證，簽約時(shí)需要賣(mài)方所有產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)，如果不能到場(chǎng)需要提供委托書(shū)，如果房產(chǎn)是夫妻共有，還需要提供《配偶同意出售證明》。
2、審核環(huán)節(jié)
這一環(huán)節(jié)買(mǎi)方需要做資質(zhì)審核，確定有購(gòu)房資格，賣(mài)方需要做房屋核驗(yàn)。
確保房屋產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)抵押查封可正常上市交易，兩項(xiàng)可同時(shí)進(jìn)行，10個(gè)工作日左右出結(jié)果。
3、網(wǎng)簽
網(wǎng)簽即網(wǎng)上簽約，是房地產(chǎn)管理部門(mén)強(qiáng)制要求，為杜絕"一房二賣(mài)"風(fēng)險(xiǎn)。
一旦"網(wǎng)簽"成功，同一套房源無(wú)法再次生成買(mǎi)賣(mài)合同，也就無(wú)法再售他人。
這就有效杜絕了私下簽約一抹黑的亂相，讓整個(gè)房產(chǎn)交易更透明。
一般資質(zhì)審核和房屋核驗(yàn)通過(guò)后當(dāng)天就可以"打網(wǎng)簽"，買(mǎi)賣(mài)雙方可以去房產(chǎn)所在地的"住建委"出合同或者委托當(dāng)?shù)卣?guī)中介公司代為辦理。
所需資料
買(mǎi)方需要帶：身份證、戶口本(外地戶口需要暫住證)、婚姻證明、銀行卡;
賣(mài)方需要帶：身份證、產(chǎn)權(quán)證、戶口本、婚姻證明、銀行卡。
4、資金監(jiān)管
賣(mài)家在銀行開(kāi)戶，買(mǎi)方將錢(qián)打入【賣(mài)家賬戶】，銀行將這筆錢(qián)暫時(shí)【凍結(jié)】，【過(guò)戶】完成后解凍，付給賣(mài)家。
做"資金監(jiān)管"就像買(mǎi)房賣(mài)房時(shí)用了"支付寶"一樣，貨不到不付款，同理，不"過(guò)戶"不給錢(qián)。
過(guò)去很多二手房交易風(fēng)險(xiǎn)都發(fā)生在"付款"這個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)于賣(mài)家來(lái)說(shuō)，將錢(qián)放到固定的賬戶凍結(jié)，對(duì)于賣(mài)家來(lái)說(shuō)也規(guī)避了一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，即房屋已經(jīng)過(guò)戶給買(mǎi)家，卻追不到錢(qián)，或者買(mǎi)家不能按時(shí)給錢(qián)的風(fēng)險(xiǎn)!
5、繳稅過(guò)戶
繳稅，即買(mǎi)賣(mài)雙方去地稅局交納房屋買(mǎi)賣(mài)所涉及的稅費(fèi)。
過(guò)戶，即產(chǎn)權(quán)由A轉(zhuǎn)移到B的過(guò)程。
過(guò)戶完成后，房屋的產(chǎn)權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)移到買(mǎi)方名下，交易完成。
繳稅和過(guò)戶一般可以在同一天進(jìn)行(部分地區(qū)由于繳稅、過(guò)戶取號(hào)一號(hào)難求，有可能會(huì)有延時(shí))繳稅時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方必須全部到場(chǎng)，需先去地稅局交完全部相關(guān)稅款，憑稅票再去"建委"辦理過(guò)戶手續(xù)。
所需材料：
�、儋I(mǎi)賣(mài)雙方身份證明;
②買(mǎi)賣(mài)雙方任何一方不能到場(chǎng)，則需提供委托書(shū)、身份證原件及復(fù)印件;
�、鄞媪糠烤W(wǎng)簽信息表(原件);
�、茉假�(gòu)房發(fā)票或合法票據(jù)原件及復(fù)印件;
�、葙�(gòu)房時(shí)間或原始發(fā)證時(shí)間與現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)證明不一致的提供證明原件及復(fù)印件;
�、薹课菟袡�(quán)證(原件及復(fù)印件);
�、邍�(guó)有土地使用權(quán)證(原件及復(fù)印件);
�、鄮в�"銀聯(lián)"標(biāo)志的銀行卡刷卡繳稅(信用卡僅限本人使用);
6、領(lǐng)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)
新業(yè)主憑身份證本人領(lǐng)取，過(guò)戶后，一般當(dāng)天就能領(lǐng)取新房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。
在買(mǎi)方拿到新的產(chǎn)權(quán)證書(shū)后，全款交易賣(mài)房流程完成。
二手房買(mǎi)賣(mài)交易流程【2】
一、核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否清晰
賣(mài)方必須是房屋的所有人，通過(guò)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實(shí)，確認(rèn)無(wú)誤即可。
如果有共有人，則需共有人均同意賣(mài)房。
二、核實(shí)房屋狀況
1、房屋建筑狀況
如房屋坐落的位置、戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、家具等。
2、房屋小區(qū)狀況
如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理等。
3、房屋權(quán)利情況
如土地使用權(quán)類(lèi)型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權(quán)性質(zhì)、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結(jié)轉(zhuǎn)讓、列入拆遷范圍等等。
三、明確交易程序
二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定時(shí)間付房款、過(guò)戶、交房幾大步驟。
如果房屋涉及抵押或買(mǎi)方需要按揭付款的，還需要辦理相關(guān)的解除抵押或按揭貸款等手續(xù)。
1、看房、簽約
看房滿意后，買(mǎi)方?jīng)Q定購(gòu)房，應(yīng)與賣(mài)方確定合同的內(nèi)容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續(xù)、買(mǎi)賣(mài)合同備案過(guò)戶、違約責(zé)任、稅費(fèi)承擔(dān)等等。
2、按合同約定付房款
一般有一次性付款或者按揭付款兩種方式。
前者常需要雙方足夠互信、買(mǎi)方有足夠資金、賣(mài)方已取得房產(chǎn)證、房屋可立即交付使用、房屋轉(zhuǎn)讓不存在或可立即解除抵押等權(quán)利限制條件，按交易進(jìn)度支付房款，即簽合同付定金、過(guò)戶后付大部分房款、交房后付余款。
后者則需要簽合同付定金、簽按揭合同付首期款、余下的房款由銀行打到賣(mài)方帳戶上。
3、交房
�、俳环康臅r(shí)間和條件。
交房一般與尾款支付同時(shí)或稍后進(jìn)行，如無(wú)約定交鑰匙視同交房。
雙方應(yīng)明確交付房屋狀況，如賣(mài)方負(fù)責(zé)清空房間，不得留有大件廢棄家具等。
�、谖飿I(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等承擔(dān)方式。
通常買(mǎi)方自收房后開(kāi)始繳納，賣(mài)方應(yīng)提供此前最后繳費(fèi)證明。
�、鄯课莩鲎獾�，應(yīng)約定交房后由誰(shuí)收取剩余租金或買(mǎi)方如何重簽租賃合同等。
4、過(guò)戶
過(guò)戶即將房屋的權(quán)屬人由賣(mài)方變更為買(mǎi)方。
雙方對(duì)此須明確：
�、俚椒抗芫洲k理買(mǎi)賣(mài)合同登記和過(guò)戶的時(shí)限，一般為賣(mài)方取得產(chǎn)權(quán)證或解除抵押后的某一時(shí)間。
�、谶^(guò)戶所涉稅收和費(fèi)用的承擔(dān)。
�、圪I(mǎi)方的人數(shù)。
買(mǎi)方應(yīng)確定過(guò)戶后產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)屬人，避免簽約后家庭成員變化再考慮變更或增減房屋權(quán)屬人情形出現(xiàn)。
�、軕艨谶w出。
在賣(mài)方(原戶主)未遷出前，現(xiàn)行政策不同意買(mǎi)方(新戶主)戶籍遷入，因此賣(mài)方戶口遷出交易房屋的時(shí)限應(yīng)予以約定。
四、明確違約責(zé)任
和賣(mài)方要明確嚴(yán)格的違約責(zé)任，是雙方誠(chéng)信履行二手房買(mǎi)賣(mài)合同的保障。
因此，雙方在簽約時(shí)就應(yīng)當(dāng)明確違約責(zé)任，具體應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
�、俸贤x務(wù)的履行時(shí)限必須是簡(jiǎn)單易定的日期，盡量避免抽象的“之前”“之后”表述。
②每項(xiàng)主要義務(wù)均應(yīng)有違約責(zé)任一一對(duì)應(yīng)。
�、圻`約責(zé)任承擔(dān)方式應(yīng)首選違約金，數(shù)額應(yīng)考慮違約造成的損失，但以不超過(guò)總房款的20%為宜，因?yàn)檫`約金被認(rèn)為過(guò)高時(shí)法院會(huì)依法調(diào)低，反而又處于不確定狀態(tài)。
�、軕�(yīng)約定如解除合同，買(mǎi)方支付占用房屋期間使用費(fèi)用的計(jì)算方法以及賣(mài)方承擔(dān)買(mǎi)方裝修損失的計(jì)算依據(jù)。
附：物業(yè)交割注意事項(xiàng)
1、結(jié)清水表賬單。
交房之前，買(mǎi)家要詢問(wèn)賣(mài)家是否已付清水費(fèi)，同時(shí)別忘了保留交房日上個(gè)月份已繳納的水費(fèi)賬單收據(jù)。
2、告知電表狀況。
在房屋交接驗(yàn)收時(shí)，買(mǎi)家必須親自查驗(yàn)電表有否移動(dòng)、改裝、線路走向是否正常等，同時(shí)保留交房日上個(gè)月份已繳納的電費(fèi)賬單收據(jù)。
3、協(xié)助煤氣過(guò)戶。
按照燃?xì)夤镜囊?guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方必須憑《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》且已寫(xiě)明本房?jī)r(jià)已包含燃?xì)庠O(shè)施費(fèi)以及雙方的身份證、賣(mài)家在交房日前一個(gè)月已繳納的煤氣費(fèi)賬單，一起到燃?xì)獠块T(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)。
對(duì)于沒(méi)有約定或約定不清的，燃?xì)獠块T(mén)可能將拒絕辦理。
4、簽訂新的物業(yè)供暖協(xié)議。
有供暖的城市要注意與物業(yè)簽訂新的物業(yè)供暖協(xié)議，以免影響來(lái)年供暖。
5、結(jié)清電話費(fèi)。
有的家庭已經(jīng)安裝了多條電話線路，買(mǎi)家要問(wèn)清楚，并且在合同補(bǔ)充條款中約定是一根還是兩根線路，是普通電話線還是isdn電話線，轉(zhuǎn)讓價(jià)是否包含電話線。
購(gòu)房者可以讓原房主將電話移走，然后另外申請(qǐng)安裝電話。
如確因電話線路或號(hào)源緊張而非要賣(mài)家的不可，那么在交房前就要和賣(mài)家一起到電信部門(mén)辦截止到交房日的結(jié)算賬單，一并結(jié)清后，再辦理過(guò)戶手續(xù)。
6、協(xié)助有線電視過(guò)戶。
有線電視實(shí)行一戶一卡制，由于有些二手房是空置房，平時(shí)無(wú)人居住，賣(mài)家也沒(méi)有去付有線電視的月租費(fèi)，造成拖欠。
時(shí)間一長(zhǎng)，有線站會(huì)作封端處理。
因此，在房屋交接時(shí)買(mǎi)家可要求賣(mài)家提交交房日上月的有線電視費(fèi)收據(jù)憑證，以及有線電視憑證。
買(mǎi)家憑上述兩樣資料和新的房地產(chǎn)權(quán)證，即可辦理過(guò)戶手續(xù)。
7、結(jié)算維修基金。
按照相關(guān)規(guī)定，住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)，維修基金賬戶中剩余部分的款額是不予退還的，其中賣(mài)家繳納的剩余部分，由物業(yè)管理企業(yè)提供證明，憑《住宅維修基金結(jié)算交割單》可向買(mǎi)家收取，同時(shí)維修基金的所有人更名為買(mǎi)家。
8、附屬設(shè)施。
一般來(lái)講，買(mǎi)方在交房時(shí)都會(huì)對(duì)房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈(zèng)家電、家具等事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問(wèn)題。
9、遷移戶口。
買(mǎi)賣(mài)二手房，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移以外，賣(mài)家的戶口沒(méi)有及時(shí)遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到買(mǎi)家利益的一種糾紛。
因此，買(mǎi)家在房屋交接日前一天可到相關(guān)部門(mén)查閱賣(mài)家的戶口是否已經(jīng)遷出。
如果賣(mài)家戶口要在交房后才可遷出，則買(mǎi)家一定要與賣(mài)家就此問(wèn)題約定清楚。
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