資產評估學資產評估報告講義
本講是資產評估第十五講，主要講述第11章資產評估報告，主要內容包括資產評估報告的基本程序、資產評估報告的基本概念及基本制度、資產評估報告書的制作技能、資產評估報告書的應用。
本章內容的主要變化是：
一、資產評估報告的基本概念及基本制度
(一)、資產評估報告的基本概念(了解)
1、資產評估報告
資產評估報告是指評估機構按照評估工作制度有關規定，在完成評估工作后向委托方和有關方面提交的，說明評估過程和結果的書面報告。
資產評估報告應該包括資產評估報告書正文、資產評估說明、資產評估明細表及相關附件
(二)、資產評估報告書的基本內容結合學習。
1、資產評估報告書的作用(熟悉)
(1)、它為被委托評估的資產提供作價意見。
(2)、資產評估報告書是反映和體現資產評估工作情況，明確委托方、受托方及有關方面責任的根據。
(3)、對資產評估報告書進行審核，是管理部門完善資產評估管理的重要手段。
(4)、資產評估報告書是建立評估檔案，歸集評估檔案資料的重要信息來源。
2、資產評估報告書的種類(熟悉)
(1)、按資產評估的范圍劃分，資產評估報告書可分為整體資產評估報告書和單項資產評估報告書。
(2)、按評估對象不同劃分，資產評估報告書可劃分為資產評估報告書、房地產估價報告書、土地估價報告書等。
(3)按評估報告所提供信息資料的內容和詳細程度分，可分為簡明評估報告和完整評估報告。
(三)、資產評估報告書的基本要素(掌握)
它包括15項，具體內容大家看教材p438頁的資產評估報告書的基本內容結合學習。
(四)資產評估報告基本制度
1、資產評估報告基本制度的產生和發展
該部分了解一下即可。
2、資產評估報告書的基本內容
(1)、資產評估報告書正文及相關附件的基本內容
(2)、資產評估說明的基本內容
(3)、資產評估明細表的基本內容
二、資產評估報告書的制作技能
(一)、資產評估報告書的制作步驟(掌握)
(1)整理工作底稿和歸集有關資料
(2)評估明細表的數字匯總
(3)評估初步數據的分析和討論
(4)編寫評估報告書
(5)資產評估報告書的簽發與送交
編寫評估報告書又可分兩步：
第一步，在完成資產評估初步數據的分析和討論，對有關部分的數據進行調整后，由具體參加評估各組負責人員草擬出各自負責評估部分資產的評估說明，同時提交全面負責、熟悉本項目評估具體情況的人員草擬出資產評估報告書。
第二步，將評估基本情況和評估報告書初稿的初步結論與委托方交換意見，聽取委托方的反饋意見后，在堅持獨立、客觀、公正的前提下，認真分析委托方提出的問題和建議，考慮是否應該修改評估報告書，對評估報告中存在的疏忽、遺漏和錯誤之處進行修正，待修改完畢即可撰寫出資產評估正式報告書。
(二)、資產評估報告書制作的技術要點(掌握)
(1)、文字表達方面的技能要求。文字表達技能要求既要清楚、準確，又要提供充分的依據說明，還要全面地敘述整個評估的具體過程。
(2)、格式和內容方面的技能要求。對資產評估報告書格式和內容方面的技能要求，必須嚴格遵循財政部頒發的《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》行事。
(3)、評估報告書的復核及反饋方面的技能要求。資產評估報告書的復核與反饋也是資產評估報告書制作的具體技能要求。通過對工作底稿、評估說明、評估明細表和報告書正文的文字、格式及內容的復核和反饋，可以將有關錯誤、遺漏等問題在出具正式報告書之前得到修正。
對資產評估報告進行復核，必須建立起多級復核和交叉復核的制度，明確復核人的職責，防止流于形式的復核。
(4)、撰寫報告書應注意事項。資產評估報告書的制作技能除了需要掌握上述三個方面的技術要點外，還應注意以下幾個事項：
①、實事求是，切忌出具虛假報告。
②、堅持一致性做法，切忌出現表里不一。
③、提交報告書要及時、齊全和保密。
(三)、資產評估報告書的實例
ZX評估有限責任公司接受QS股份有限公司的委托(注：大家可以虛擬委托人)，根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對委托方委估的房地產市場價值進行評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產實施了實地勘察、市場調查與詢證，對委估資產在 2004年7月1日所表現的市場價值作出了公允反映。現將資產評估情況及評估結果報告如下：
一、委托方與資產占有方簡介
名稱：QS股份有限公司
住所：XX區XX大道1154號
法定代表人：XXX
注冊資本：4500萬
經營范圍：飲食供應，國內商業，旅館，舞廳，浴室服務，美容美發，商務服務，禮儀服務，模擬游戲機。
二、評估目的
為對外投資提供價值參考依據。
三、評估范圍和對象
本次納入評估范圍的資產為QS股份有限公司擁有的21幢房產和2塊土地使用權。除儲運部16幢倉庫位于XX區XX新村外，委估的房產和地產均位于XX區XX大道與XX路相交處，現用于商業經營。委估資產的所有權證分別為“W國用(2003)字第157號、第158號、”“W房字第200205765號、第200205766號、第200205855號、第9900103號”。
四、評估基準日
本評估項目基準日是20xx年7月1日;本評估報告所采用的一切取價標準均為評估基準日有效資產價格標準，與評估目的的實現日接近。
五、評估原則
遵循客觀性、獨立性、公正性、科學性、合理性的評估原則。在對全部資產進行現場勘察的基礎上，合理確定資產的技術狀態和參數，力求準確估算委估資產的現時公允價值。
六、評估依據
1、《土地管理法》和《房地產管理法》;
2、國務院1991年第91號令《國有資產評估管理辦法》和《國有資產評估管理辦法施行細則》;
3、中國資產評估協會“中評協(1996)03號”文頒發《資產評估操作規范意見(試行)》;
4、《資產評估報告基本內容與格式暫行規定》和財企[2004]20號《資產評估準則—基本準則》及《資產評估職業道德準則—基本準則》;
5、W市政府制定的基準地價資料;
6、W政[2004]39號《市人民政府關于公布W市區土地出讓金、租金標準的通知》;
7、委托方提供的產權證明：“W國用(2003)字第157號、第158號、”，“W房字第200205765號、第200205766號、第200205855號、第9900103號”;
8、資產評估業務約定書和資產占有方法人營業執照;
9、工程造價信息及房價信息;
10、評估人員現場勘查記錄等。
七、評估方法
根據本次資產評估目的和委估資產類型，采用不同的評估方法，對QS公司商業經營用的房屋建筑物采用市場比較法，對儲運部倉庫采用重置成本法，對土地使用權采用重置成本法和基準地價修正系數法。
八、評估過程
本次評估于20xx年7月15日至20xx年7月21日，包括接受委托、現場調查、評定估算、評估匯總、提交報告等全過程。主要步驟為：
1、接受委托：我公司于20xx年7月15日接受QS股份有限公司的委托，正式受理了該項資產評估業務。在接受評估后，由項目負責人先行了解委托評估資產的構成、產權界定、經營狀況、評估范圍、評估目的，與委托方、資產占有方共同商定評估基準日、制定評估工作計劃并簽訂“資產評估業務委托約定書”，明確雙方各自承擔的責任、義務和評估業務基本事項。
2、現場調查：在資產占有方資產清查的基礎上，評估人員根據其填制的資產評估申報明細資料，調查土地的坐落位置、所處的繁華程度等各項指標，填寫現場勘察記錄，檢查、核實、驗證其產權證明文件等資料。
3、評定估算：評估人員針對資產類型，依據評估現場勘察等情況，選擇評估方法，收集市場信息，評定估算委托評估資產的評估值。
4、提交報告：根據評估人員對委估資產的初步評估結果，進行整理、匯總、分析，撰寫資產評估報告初稿，并與委托方、資產占有方充分交換意見，進行必要修改，按照程序經本公司內部三級審核后，向委托方提供正式資產評估報告書。
九、特別事項說明
1、本次評估結果，是反映評估對象在本次評估目的下，根據公開市場原則確定的現行公允市價，沒有考慮將來可能承擔的特殊交易方式可能追加付出的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產價格的影響。
2、本次評估結果，未考慮現在或將來委估資產發生或可能發生的抵押對評估值的影響，提請報告使用者關注。
十、評估報告評估基準日期后的重大事項
評估基準日后，在有效期內資產數量發生變化，應根據評估方法對資產額進行相應調整。若資產價格標準發生變化并對資產評估價值產生明顯影響時，委托方應聘請評估機構重新確定評估值。
十一、評估報告的法律效力
1、本報告所稱“評估價值”是指所評估資產在現有不變并繼續經營或轉換用途繼續使用，以及在評估基準日的狀況和外部經濟環境前提下，即資產在市場上可以公開買賣的假設條件下，為本報告書所列明的目的而提出的公允估價意見。
2、本報告的附件是構成報告的重要組成部分，與報告書正文具有同等的法律效力。
3、本評估結論按現行規定有效期為一年，即評估目的在評估基準日后的一年內實現時，可以此評估結果作為底價或作價依據，超過一年，需重新進行評估。
4、本評估結論僅供委托方為評估目的使用和送交財產評估主管機關審查使用，評估報告書的使用權歸委托方所有，未經委托方許可，評估機構不得隨意向他人提供或公開。
5、本次評估是在獨立、公開、科學、客觀的原則下作出的，我公司參加評估人員與委托方無任何利害關系，評估工作置于法律監督之下，評估人員恪守職業道德和規范。
6、報告所涉及的有關法律證明文件，由委托方提供，其真實性由委托方負責。
7、本報告僅用于為委托方對外投資提供價值依據，不得用于其他用途，也不視為對被評估單位日后償債能力作出的保證。委托人或其他第三者因使用評估報告不當所造成的后果與注冊評估師及評估機構無關。
十二、評估結論
列入本次評估范圍的資產經評估價值為人民幣壹億貳仟肆佰壹拾壹萬伍仟伍佰伍拾柒元整(￥124,115,557元)。其中：房屋建筑物評估值73,774,378元，土地使用權評估值50,341,179元。
十三、評估報告提出日期
本報告提出日期為20xx年7月21日
十四、附件
1、房屋建筑物評估明細表
2、土地使用權評估明細表
3、資產評估委托方承諾函(復印件)
4、委估土地使用權證(復印件)“W國用(20xx)字第157號、第158號”
5、委估房屋所有權證(復印件)“W房字第200205765號，第200205766號，第200205855號，第9900103號”
6、資產占有方營業執照(復印件)
7、評估機構營業執照(復印件)
8、評估機構資格證(復印件)
9、注冊評估師資格證(復印件)
注冊資產評估師：XX
注冊資產評估師：XX
ZX評估有限責任公司
二OXX年七月二十一日
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