投資方案的建議書

尊敬的__x：

　　20__年7月30日，鑒于當時的市場狀況，結合我對股票市場的理解，為您帶給了首份基金投資推薦，并證明了我的綜合決定。

　　2個月過去了，市場基本按照預期震蕩向下，期間，最低下探到2639.76點。鑒于目前的市場狀況，按照趨勢交易理論，黃金分割的點位與上漲(下跌)幅度度量，我認為有必要為您再次帶給投資推薦，供你參考;再次感謝您的信任和支持，未來，我將視具體的形勢變化為您帶給不定時的投資推薦，本次推薦如下：

　　一、基本決定：

　　市場下跌的原因：

　　1、下半年銀行信貸收緊引起的違規投資資金流出，是造成股票市場失血下跌的主要原因;

　　2、新股發行次第不斷，尤其是創業板即將推出，將有一批小企業集中上市，對市場資金面的考驗壓力也是下跌的原因之一;

　　3、投資人信心不足，導致投機人心態保守，認賠出局;

　　4、全球投資人對美國量化寬松貨幣政策的擔憂，以及由于美國著名投資管理公司——洛克菲勒公司ceo詹姆斯麥克唐納自殺原因未明，也是負面影響之一;

　　5、投資人出于鎖定年度投資利潤的需要，賣出一些獲利豐厚的股票，導致的局部資金供求不平衡;

　　未來向好的因素：

　　1、中國率先走出經濟危機的陰影，貼合預期;

　　2、未來通脹引起資產、消費、大宗商品等價格上漲預期，與投資相關的股票市場、黃金市場、房地產市場、外匯市場會有相應的反映;

　　3、二次筑底是絕大多數投資人的看法;更有一些，按照技術分析理論，認為目前市場走的是下跌c浪，也許到2150點才算調整到位。但是，投資市場在趨勢的拐點構成上，往往是少數決定多數。

　　4、用較長的時間(20__年)來看，中國的人口紅利，城市化進程，消費升級都處于快速上升的時期，長期投資股票市場才能獲取較高的風險回報，以滿足未來家庭消費的需要;

　　5、市場短期雖有繼續下探的`可能，但是，在2800點以下，市場估值明顯不貴，具有投資價值。此刻是時候思考將資產配置到正常水平了。我認為，此刻將投資資產比例從8月初的30%提高到50%是可行的;

　　6、如果市場進一步下跌，以每下跌10%增加配置15%進行超比例配置。能夠說，此刻的下跌，給我們帶給了一個用較低的價格獲取廉價籌碼的機會，此刻是戰勝恐懼，理性貪婪的時候。像此刻的金融板塊(證券、保險、銀行、期貨)就極具投資價值。

　　綜上，擇機買入回到正常的資產配置水平是現實和必要的，現階段是回補風險資產配置的好時候。持續必須比例(40%-50%)的現金頭寸是為了應對隨后可能出現的回調。

　　我將持續關注市場出現的變化，隨時為您帶給投資推薦。

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　　第一部分 項目背景

　　該項目為我公司長期合作方，北京中招國際拍賣有限公司委托拍賣項目，項目前身為北京德華房地產開發公司于1998年開發的位于__區大屯路223號的現代花園外銷公寓項目，該項目因虛假按揭、抵押、法院查封等問題，已爛尾多年，現項目方欲通過拍賣方式轉讓該項目。由于該項目爛尾牽扯到的問題比較多，所以其轉讓價相對較為低廉，另該項目地理位置巨佳，符合本公司收購項目的意向和要求，可考慮對其進行收購后進行開發銷售或部分持有。

　　第二部分 項目概況

　　一、項目區位

　　1. 地理位置

　　項目位于項目位于__區亞運村大屯路222號院，陽光廣場東500米

　　圖1：項目所處區域位置

　　具體四至：北臨中石油加油站，南至小營北路，東至浩運園(主場)小區，西至裕農農產品貿易公司

　　2. 交通狀況

　　(1)對外道路

　　北苑路：地塊位置西面50米，向北距離5環2.5公里，向南距離四環1.2公里

　　大屯路：地塊位置向北沿北苑路300米，坐轉即可上大屯路

　　安立路：地塊位置向西沿慧忠路1500米后可到安立路

　　(2)公共交通

　　項目位于地鐵5號線大屯路站300米，周邊公交845、833、358、713等多路公交到達，公共交通方便。

　　二、項目現狀

　　1. 項目現狀

　　該項目欲轉讓表的為北京德華房地產開發有限公司名下的現代花園(天馬大廈)國有土地所有權及在建工程，在建工程現狀：結構已封頂，外立面裝修與設備安裝基本完成，內裝已完成30%，各項公共設施齊全，水、電、通訊、電梯、中央空調完好，地下已完成車庫對外接口，地面停車位80個。

　　2. 土地權屬

　　(1) 該項目土地屬北京德華房地產開發有限公司所有。

　　(2)項目用地正北部存在1棟4000平米6層小樓，屬違章建筑，有土地證但無規劃許可證，該部分不屬轉讓范圍之內，若購買方有意向，轉讓方欲以5000元/平米價格進行轉讓，但需自己另交規劃罰款等手續辦妥規劃許可。

　　3. 周邊環境與配套

　　教育：陳經綸嘉銘分校、芳草地小學、安慧里小學、二十一世紀雙語幼兒園

　　商場： 飄亮購物中心、北辰購物中心、第五大道、華堂商場、居然之家

　　醫院：中日友好醫院、慧忠醫院、

　　運動休閑：姜莊湖高爾夫、錢柜

　　文化娛樂：炎黃藝術館

　　三、項目規劃條件

　　項目規劃指標

　　序號項目名稱數量單位性質

　　1土地面積12086.95平米公寓

　　2公寓住宅2棟34000平米在建工程

　　3寫字樓12000平米在建工程

　　4配套樓4000平米違章

　　5共計46000平米不含違章建筑

　　四、轉讓價格及構成

　　(1)轉讓價格：北京德華房地產開發有限公司名下的現代花園(天馬大廈)國有土地使用權及在建工程按標的清單所列內容，轉讓價為3.3億元人民幣，含全部債務、土地價款、各類罰金。

　　(2)轉讓傭金：1000萬元人民幣

　　注：競價者另需提供至少1億的'資金證明。

　　五、項目購買方式與付款方式

　　1. 購買股權

　　如采用購買股權方式收購天馬大廈項目，建設手續可以沿用，由我方申辦開工證或復工證即可。當然要充分留意或有債務問題。

　　2. 購買資產

　　采取資產過戶方式主要做好土地證過戶、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證的變更

　　3. 債務、罰款、抵押、訴訟、法院查封的'處理

　　由我公司、拍賣公司、項目方、法院共同成立的重組小組進行清償債務，簽署債務償還協議(含繳納土地款和滯納金)，又法院出具清債裁決書，解除抵押與查封。

　　4. 交接方式

　　在中招國際拍賣公司協同法院主持下

　　(1) 確認項目實物清單、資料清單內容

　　(2) 按清單內容，買賣雙方進行資料交接和現場交接

　　5. 付款方式

　　(1) 在法院出具清債裁決書的當日，我公司需支付2.8億元人民幣至拍賣公司帳戶，按裁決書內容進行清償債務。

　　(2) 資料交接和現場交接后，辦理過戶手續，我公司需支付剩余款項至拍賣公司帳戶。

　　(3) 暫留1000萬元人民幣在我公司帳戶一年，避免或有債務出現。

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　　一、項目背景

　　我國是世界上最大的發展中國家，以占世界7%的耕地養育著占世界22%的人口，土地資源十分寶貴，城鄉建設的迅猛發展需要大量的墻體材料，而傳統墻體材料——實心粘土磚需大量占地取土，與土地資源嚴重缺乏形成了顯明的對比，為此，國務院辦公廳[1999]72號文件，建設部、國家經貿委、國家質量技術監督局、國家建材局建住房[1999]295號文件明確規定：自20xx年6月1日起，在全國170個城市住宅建設中禁止使用實心粘土磚瓦。從保護土地，節約燃料，改善環境，造福子孫這一角度出發，用新型建材代替實心粘土磚，已成為我國建材行業的發展方向，沿用了幾千年的“秦磚漢瓦”將逐步退出歷史舞臺。

　　目前新型墻體材料主要包括：混凝土空心砌塊，混凝土實心砌塊，加氣混凝土砌塊，舒樂舍板，加層彩板等。混凝土空心砌塊是國際上成熟的建材產品，國外已有近百年的使用歷史，我國也有20年的推廣歷程，該產品以其過硬的技術指標、合理的價位在建筑市場上贏得了一席之地，被建設部門列為在全國范圍內優先推廣的建材產品，目前，我國已制定出完整的產品標準、檢驗方法、施工規范。

　　二、產品市場需求分析

　　根據有關資料提供的數據，目前我國粘土磚的年產量已達到7000億塊，約合10.29億立方米，而小型混凝土空心砌塊的年產量只有0.37億立方米，相當于粘土磚產量的3.6%。我國已有170多個大中城市決定在20xx年6月30日前完全用新型墻體材料取代粘土磚，各省、市、區都先后出臺了限期禁止使用粘土磚的政令，但由于新型墻體材料一時無法滿足市場需求“禁實”規定只好暫向后推遲執行，但無論城市還是農村，最遲不得超過20xx年底，必須達到“禁實”目標。

　　經驗和實踐告訴我們，采用混凝土空心砌塊建筑具有許多優勢：

　　(一)空心砌塊與粘土磚的傳統濕法施工相同，采用砂漿粘合，根據砌塊強度大小，砂漿配比的'參數采用m5和m7.5混合砂漿或水泥砂漿，施工方容易接受。

　　(二)空心砌塊的施工簡便，不僅能降低勞動強度，縮短工期，提高工效15%—30%，而且可使墻體的抗震性能提高2—3倍。

　　(三)由于砌塊空心率達20—50%，墻體自重可減輕10—30%。

　　(四)使用空心砌塊代替粘土磚不僅可以保護耕地，而且可使能耗降低70%以上。

　　(五)使用混凝土小型空心砌塊建房，墻體總重量較磚混結構輕15%以上，房屋使用面積增加3—10%，而建筑周期又較磚混結構縮短20%，建筑總成本可以下降15%。

　　(六)防堿防潮，混凝土材料不怕堿性侵蝕，形成小防水壩空心結構，潮性侵入不到內墻面;建筑施工不受季節影響;隔音保溫，減輕外界噪音的干擾，冬暖夏涼。

　　空心砌塊與其它建材相比，在材質、功能等方面都有獨到之處，它既有粘土磚的低廉價格，又具備粘土磚所無法比擬的優勢，小型混凝土空心砌塊是取代粘土磚的最佳產品。“墻改”、“禁實”風暴現已席卷全國，形勢喜人，目前急待解決的是千方百計擴大產品生產能力，以最大限度地滿足迅速膨脹的市場需求。

　　三、項目建設方案及投資規模

　　(一)項目建設方案

　　1、生產能力：按照年產2.4 萬立方米設計;

　　2、占地面積：約15 畝，其中生產車間200平方米;原材料及物件庫400平方米;成品堆放場地4300平方米;辦公及后勤用房80平方米;

　　3、生產工人：21人;

　　4、項目建設周期：3個月。

　　(二)投資估算及資金籌措

　　根據項目建設規模、建設內容，本項目總投資需人民幣 70萬元，其中：

　　1、固定資產投資45 萬元，主要用于設備購進、土地租賃、生產車間、庫房建設;

　　2、流動資金投資25萬元;

　　3、資金籌措：自籌

　　四、項目建設的有利條件

　　充足的原材料：混凝土空心砌塊的生產原料主要是工業廢渣，包括粉煤灰、工業礦渣、煤矸石、建筑垃圾、石粉、碎石、陶粒、珍珠巖、沙子和少量水泥(根據強度要求不同，原料也就不同，水泥混用量一般在10%—20%不等)。生產企業可根據當地原料來源不同，進行不同的配比。

　　技術優勢：混凝土空心砌塊生產工藝過程為：配料——加水攪拌——輸送——壓制振動成型——脫模——搬運——養護——檢驗——產品出廠。

　　從上述過程可以看出，產品工藝較為簡便，技術復雜程度較低。目前該產品較為普遍采用的是“JFS”激發技術，采用該技術不僅可以大量利用當地及須解決的廢棄資源，而且產品性能穩定。

　　生產經營優勢：該項目法人曾有10余年生產經營歷史，完全掌握了該產品的生產技術，積累了豐富的管理經驗。

　　五、經濟效益分析

　　以單線投資為例：用地面積15畝，年產空心砌塊2.4萬m3(兩班制日產100 m3，年生產240天)，出廠價118元/ m3。

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　　今年12月，將要迎來中國金融市場的全面開放開放，隨著國家對黃金管制進一步放開，目前黃金這個新興投資市場正在迅速膨脹，個人炒金業務不斷發展，黃金投資正成為一個越來越熱門的話題，有望成為繼股市、匯市之后的理財新熱點。

　　成熟的金融市場里面有“四條腿”在走路，即貨幣市場、資本市場、外匯市場和黃金市場。目前，我國黃金市場由于處于初期階段，交易量和交易范圍都還很小，在全國整體金融產品里面大概只占0.2%的份額。目前這個情況和國際上完全是兩個概念，因為現在國際上主要市場，包括紐約市場、倫敦市場，實際上它們都有真正的金融投資品種，期貨、現貨配套運作。像倫敦市場，據統計，__年期貨交易是現貨交易的1000倍。如果我們國家現在黃金市場的規模放大1000倍是什么概念?可以想像，就我們國家目前的環境和人口規模而言，黃金市場完全可以和證券市場、資本市場媲美。

　　__年下半年，國內陸續開放個人黃金業務，現在市場上存在的個人黃金投資業務大致分為3類：黃金交易所的實物買賣黃金;各中資銀行開放的紙黃金業務;以及國外成熟平臺提供的黃金現貨保證金交易。

　　去年底,上海期貨交易所推出了黃金投資的第四種產品:黃金期貨,進一步完善了國內的黃金投資市場,黃金投資的大門已經向投資者全面開放.

　　由于黃金期貨目前還在起步推廣階段且風險性非一般投資者所能承受,因此這里暫不做介紹.以下主要介紹市場上比較普遍的三種黃金投資品種:

　　第一種：黃金的實物交易

　　顧名思義，是以實物交割為定義的交易模式，包括金條、金幣，投資人以當天金價購買金條，付款后，金條規投資人所有，由投資人自行保管;金價上漲后，投資人攜帶金條，到指定的收購中心賣出。

　　優點：黃金是身份的象征，古老傳統的.思想讓國人對黃金有著特殊的喜好，廣受個人藏金者青睞。

　　缺點：這種投資方式主要是大的金商或國家央行采用，作為自己的生產原料或當作國家的外匯儲備。交易起來比較麻煩，存在著“易買難賣”的特性。

　　第二種：紙黃金交易

　　什么叫紙黃金?說的簡單一點，就相當于古代的銀票!投資者在銀行按當天的黃金價格購買黃金，但銀行不給投資者實金，只是給投資者一張合約，投資者想賣出時，再到銀行用合約兌換現金。

　　優點：投資較小，可以從0.1盎司做起，交易比較方便，省去了黃金的運輸、保管、檢驗、鑒定等步驟。

　　缺點：紙黃金只可買漲，也就是說只能低買高賣，當黃金價格處于下跌狀態時，投資者只能觀望。投資的傭金比較高,時間比較短。

　　第三種：黃金現貨保證金交易

　　通俗的說，打個比方，一個10塊錢的石頭，你只要用1塊錢的保證金就能擁有，并使用，這樣如果你有10塊錢，就能擁有10個十塊錢的石頭，如果每個石頭價格上漲1塊，變成11塊，你把它們賣出去，這樣你就純賺10塊錢了。保證金交易，就是利用這種杠桿原理，把錢用活。

　　優點：1.保證金原理以小博大

　　2.雙向操作，漲跌雙贏

　　3.二十四小時全球同步操作

　　4.k線指數單一，無莊家操作，不受人為控制

　　5.t+0交易，不設漲跌幅

　　缺點：保證金要求投資者面臨更大的本金風險，對個人投資的專業要求較高，具備一定的分析判斷能力.

　　保證金黃金投資簡介

　　黃金交易指南

　　一、黃金報價：廣富投資顧問有限公司的黃金報價以美國道瓊斯即時國際報價為準，主要根據倫敦市場的現貨黃金價格。黃金計價單位為“美元/盎司”。現在價格為980 美元/盎司。

　　二、交易時間：公司目前的黃金交易時間是從周一早上7:30到周四凌晨的3：30點,星期五是從早上7:30到凌晨2:30。基本做到了全天候交易。一般來說，黃金交易最活躍的時間為美洲盤時間，大致在晚上20點至次日凌晨3點30分之間。

　　三、下單方式：下單方式分為兩種：下多單(買進)和下空單(賣出)。下多單就是看漲黃金后市行情，先以低價格買進，等價格漲上去有利潤可圖時再賣出平倉。反之，下空單就是看跌黃金后市行情，先以高價格賣出，等價格跌下去有利潤可圖時再買進平倉。

　　四、交易數量： 1手為100盎司,所以交易數量應該是100盎司的整數倍。

　　五、開戶最低要求： 10000美金.

　　六、交易所需保證金：交易1手的保證金是1000美金.

　　七、手續費：雙邊50美金/一手.

　　保證金黃金投資的特點

　　特點一：利用杠桿原理——低投入、高回報，資金利用率高

　　通過控制倉位達到杠桿放大效應,以小博大.

　　舉例：投資人10000美金開戶, 8月10日20時倫敦金價格658.4美元/盎司，投資人買入一手黃金, 使用了1000美金保證金,客戶相當于只用了1000美金購買到了價值100_658.4=65840美金的黃金,此時保證金杠桿原理放大大約60倍. 當日23時金價上漲到676.8美元/盎司，投資人將黃金賣出，那么他的獲利額為(676.8-658.4)_100=1840美金.

　　特點二：雙向交易，投資靈活

　　雙向交易就是指投資人即可買黃金上漲，也可買黃金下跌，這樣無論金價如何走勢，投資人始終有獲利的機會。

　　舉例：8月16日22時金價663.5美元/盎司.投資人通過分析判斷,認為行情要下跌,于是在此價格賣出1手做空,當日23時金價跌至653.0美元/盎司,投資人此時再買入一手平倉,當晚該投資者獲利為(663.5-653.0)_100=1050美金.

　　特點三： t+0交易,及時操作,扭虧為盈

　　一旦發現判斷失誤,立刻平倉出局并反向操作,挽回損失.

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