房地產市場運行情況調查報告

時間：2024-08-27 18:49:56 調查報告

房地產市場運行情況調查報告

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房地產市場運行情況調查報告

　　的房地產市場，以政策為主導。從降準降息到“330新政”，從高層喊話“去庫存”到經濟會議“鼓勵開發商適當降價”，都體現了政府對房地產市場的重視。

　　在這樣的大背景下，xx樓市延續了穩定表現。據統計，xx主城區共成交新房27.6萬套，二手房8.7萬套。受政策影響，xx市場整體呈現剛需為主，改善型需求明顯增加的特點。

　　樓市量價關鍵詞：穩定

　　，xx房地產市場無論從供應量，成交量還是房價，均保持了“穩”字當頭。

　　首先，xx新房成交量連續三年穩定在27萬套以上。根據xx網上房地產的數據顯示，xx共成交一手商品房275781套，同比微漲1.44%。其中，商品住宅共成交174744套，占比63.4%，非住宅101037套，占比36.6%;成交面積為2296.97萬平方米，同比微降2.4%。

　　此外，xx主城區共成交二手房85197套，同比上漲15%。在3月底的“五改二”政策落地后，二手房市場成交量有明顯提升，從4月開始，平均每月成交8072套二手房。

　　第二，庫存量降低，去化周期變長。克而瑞機構數據顯示，截止到11月30日，xx樓市庫存量為1300萬方，而2014年12月時，庫存量為1514萬方，相比減少約214萬方。但與此同時，去化周期也從8.1個月上升到15個月，在全國重點城市中仍屬健康范疇。

　　第三，xx房價同樣保持穩定。克而瑞機構數據顯示，1-11月xx商品房成交均價為7592元/平米，同時，單月房價隨著開發商的推盤節奏發生波動。其中，3、5、9、10四個月份，房價在傳統的市場營銷節點均值較低，在市場淡季有所回升。因此，供需市場對xx房價起到決定性作用，而政策等因素影響很小。

　　政策關鍵詞：穩定市場去庫存

　　是樓市“政策大年”，年內央行共降息5次，降準6次，政府部門出臺了330新政，中央高層也在四季度屢次提到“去庫存”，并“鼓勵開發商降價”……政策的密集程度在近三年達到高峰，而這些政策對xx樓市，也有較為直觀的影響。

　　第一，經歷5次降息后，100萬商業房貸每月可以少還700多元。從2016年元旦開始，置業者將享受到這一利好。

　　第二，330新政使改善型置業成交量上漲。330新政出臺后，二套房首付降至四成，房貸還清后再買房首付款按首套房執行。這些都加大了改善型置業需求。數據顯示，xx主城區建面50-100平方米的住宅成交占比約58%，而建面100-160平方米的住宅成交占比約30%，建面160平方米以上的住宅成交占比約12%。

　　而在xx市房地產業協會發布的《xx商品房成交項目榜單》中，香港置地約克郡、龍湖兩江新宸、江與城、融創凡爾賽花園和世茂茂悅府等樓盤，均受到改善置業者的青睞。

　　除了新房政策，二手房營業稅也迎來重大改革，個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。此項政策落地后，xx二手房市場成交量明顯上漲，最終比2014年多成交11301套，政策影響明顯。

　　第三，《渝八條》對xx房企現金流的改善。10月14日,xx市政府發布了《進一步促進房地產市場平穩發展的通知》，簡稱“渝八條”。其中，“房企可調整閑置土地的開工竣工時間”、“未預售商品住房項目商住比例”、“調整未預售商品住房的戶型結構”等內容，有效緩解了房企的資金壓力，對開發商而言意義重大。

　　房企關鍵詞：轉型

　　相比xx樓市成交量價的穩定，xx房企則在穩中求變。

　　首先是市場占有率的變化。xx房地產業協會發布的xx房企商品房銷售榜單(均為備案數據)顯示，龍湖地產以92.32億元的銷售金額居于榜首，融創以66.41億元排名第二，隨后依次為協信、金科、保利、香港置地等房企。盡管龍湖重回銷冠，但市場份額逐漸被其他品牌房企“蠶食”。而本土房企如隆鑫、光華等房企市場份額也有不同程度縮減。

　　外來房企中，今年表現較為突出的是魯能地產。截止到11月底，魯能在xx的庫存量為151.9萬方，但保持了較快的去化速度，從拿地到入市僅需要6-8個月的時間。最終，魯能全年成交備案金額24.12億元，并耗資63億元再拿下230萬方儲備土地。

　　第二是戰略結構的變化。xx有不少品牌房企謀求變革，或擴大產業鏈條，或調整產品結構，較為明顯的是協信、萬科兩大開發商。其中，協信在更名為啟迪協信科技城集團后，逐漸淡化住宅市場的投入，轉型為“商業+產業園”的新模式，并依靠商業地產的銷售金額，成為xx房企銷售排行榜的第三位;而xx萬科則轉型城市配套服務商，通過試點萬科西九驛“租售結合”的新模式，拓寬業務領域。

　　第三，房企數量的變化，并購案例增多。初，北碚天奇地產和xx金易地產爆出資金鏈問題;3月份，本土的晉愉地產傳出破產流言，數月后多個項目開始為購房者清退本金。而恒大則并購了xx中渝部分項目和御龍天峰，進一步擴大了版圖。

　　土地市場關鍵詞：掛牌抱團

　　xx土地以儲備較充足著稱，但在，各項出讓數據同比去年縮水明顯。xx土地交易中心的數據顯示，xx主城區共出讓居住、商業、金融類用地146宗，土地出讓面積為1121.7萬方，同比下跌14.8%，出讓總金額623.6億元，同比下跌20.5%。而的xx土地市場，也表現出如下特點：

　　一是掛牌率更高。在146宗地塊中，共有135宗地掛牌，僅9宗地溢價成交，占比6%，而2014年有33宗地溢價成交，占比24%。

　　二是品牌房企占有率高。從全年出讓土地的數量和質量來看，優質地塊均被品牌房企收入囊中。其中魯能拿地6宗，成為品牌房企儲備土地最多的一家，龍湖、金科、東原、協信、融創、碧桂園、萬達、中交均有土地斬獲。而中小房企受到現金流和庫存的雙重壓力，再無能力拿地。

　　三是房企拿地更加精打細算。據統計，今年共有9宗地塊為房企聯合拿地，其中包括龍湖、香港置地，東原、旭輝，協信、同景，融創、華美等品牌房企。房企的聯合開發，可以降低拿地成本，減少開發周期;同時，房企之間各司其職，發揮自身特點，對項目質量和品牌效應均有促進。

　　四是房企對區域選擇發生變化。三北區域再次成為房企首選，尤其是大竹林和溉瀾溪。1月份，恒大斥資41.3億元拿下溉瀾溪一宗地塊，與保利、萬科、新鷗鵬等房企共同開發此處”;而6-7月份，東原、旭輝，金科，龍湖、香港置地幾大巨頭紛紛入駐大竹林，拿地總金額達到72億元，吸引了眾多改善置業者和投資者的目光。而兩年前熱捧的大學城雖有不少地塊出讓，但再無房企問津。

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