房地產(chǎn)開發(fā)方案
為了保障事情或工作順利、圓滿進(jìn)行，常常需要提前進(jìn)行細(xì)致的方案準(zhǔn)備工作，方案是書面計(jì)劃，是具體行動(dòng)實(shí)施辦法細(xì)則，步驟等。方案應(yīng)該怎么制定才好呢？下面是小編精心整理的房地產(chǎn)開發(fā)方案，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧。
房地產(chǎn)開發(fā)方案1
一、活動(dòng)背景
根據(jù)中冶尚園項(xiàng)目計(jì)劃，在20xx年1月14日(農(nóng)歷20xx年十二月二十一日)，即在新春佳節(jié)到來(lái)之際舉辦一場(chǎng)“新春嘉年華，看房送大禮”活動(dòng)，為新老客戶獻(xiàn)上新年大禮。
二、活動(dòng)目的
1、制造新年市場(chǎng)熱度，加強(qiáng)市場(chǎng)關(guān)注度;
2、通過(guò)活動(dòng)為新老客戶加深對(duì)本項(xiàng)目的'深刻印象，傳遞項(xiàng)目信息等;
3、通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)營(yíng)造熱烈氣氛，聚攏人氣，迅速累積客戶。
三、活動(dòng)理念
1、注重人氣凝聚，營(yíng)造“中冶”品質(zhì);
2、加大活動(dòng)整體“新春嘉年華”氛圍展現(xiàn)，充分體現(xiàn)“看房送大禮”活動(dòng)意義;
3、烘托“新春”的“樂(lè)與玩”，打造“看房送大禮”相關(guān)氣氛活動(dòng);
4、讓更多貴賓加深“中冶 尚園”的美好印象;
四、活動(dòng)地址
信陽(yáng)市洋山新區(qū)中冶尚園營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)
五、活動(dòng)時(shí)間
20xx年1月14日 8:30 ——17:30
六、活動(dòng)對(duì)象
看房、購(gòu)房準(zhǔn)客戶
七、活動(dòng)項(xiàng)目籌備安排：(1月9日-13日 基準(zhǔn)籌備)
策劃：郭森15xxxx601
1月9日：本活動(dòng)項(xiàng)目策劃匯報(bào)
達(dá)成初步合作意向 確定本活動(dòng)方案
1月10日：組建本活動(dòng)項(xiàng)目小組
確定本項(xiàng)目活動(dòng)中所有執(zhí)行人員
確定各種物料、設(shè)備、人員等確定的前期籌備工作。
1月11日：項(xiàng)目正式籌備和實(shí)施
房地產(chǎn)開發(fā)方案2
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。
�。ǘ┏钟薪ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。
（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
�。ㄋ模┫蜃〗ň稚暾�(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》；未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。
二、委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)預(yù)售商品房的，應(yīng)符合下列條件：
�。ㄒ唬┦芪蟹康禺a(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)依法設(shè)立，取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并在住建局備案。
（二）受委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得代理不符合預(yù)售條件的商品房。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房必須遵守下列規(guī)定：
�。ㄒ唬⿷�(yīng)當(dāng)向買受人出示《商品房預(yù)售許可證》，售樓廣告和說(shuō)明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)，房地產(chǎn)廣告內(nèi)容必須合法、真實(shí)、準(zhǔn)確，不得發(fā)布虛假的廣告。未取得《商品房預(yù)售許可證》的樓盤不得以任何形式發(fā)布廣告。
�。ǘ⿷�(yīng)當(dāng)執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)的有關(guān)規(guī)定，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)預(yù)售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的`費(fèi)用。
�。ㄈ⿷�(yīng)當(dāng)與買受人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向住建局辦理商品房預(yù)售合同備案。
�。ㄋ模╊A(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于本項(xiàng)目的工程建設(shè)，不得挪用。
四、關(guān)于對(duì)違規(guī)預(yù)售商品房有關(guān)問(wèn)題的處理：
�。ㄒ唬┪慈〉谩秶�(guó)有土地使用權(quán)證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，對(duì)外宣傳和預(yù)售不能確定具體位置的房屋，依照國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于在房地產(chǎn)行業(yè)開展非法集資風(fēng)險(xiǎn)排查有關(guān)工作的通知》（建房函〔20xx〕272號(hào)）精神，屬非法集資和合同詐騙行為，由公安局依法查處。
�。ǘ┮讶〉谩秶�(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，尚未取得《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》，對(duì)外以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取預(yù)付款性質(zhì)的費(fèi)用進(jìn)行銷售的，屬違規(guī)預(yù)售行為，由住建局依法查處。
�。ㄈ┪窗匆�(guī)定實(shí)行商品住房明碼標(biāo)價(jià)、哄抬房?jī)r(jià)或價(jià)格欺詐的，由物價(jià)局依法查處。
（四）未取得《商品房預(yù)售許可證》違規(guī)發(fā)布房地產(chǎn)預(yù)售廣告，或者房地產(chǎn)預(yù)售廣告未載明預(yù)售許可證書號(hào)的，由工商局依法查處。
（五）房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)未按規(guī)定到住建局備案，代理不具備預(yù)（銷）售條件的商品房，由住建局依法查處。
�。┎话匆�(guī)定使用商品房預(yù)售款項(xiàng)的，由住建局依法查處。
（七）對(duì)違反規(guī)定情節(jié)嚴(yán)重的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，在依法查處的同時(shí)，由新聞媒體曝光，記入企業(yè)信用檔案，直至清出房地產(chǎn)市場(chǎng)。
縣住建、物價(jià)、工商、公安等職能部門要依法加強(qiáng)商品房市場(chǎng)的監(jiān)管，規(guī)范商品房預(yù)（銷）售行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
五、本通知有效期為20xx年1月27日至20xx年6月30日。
房地產(chǎn)開發(fā)方案3
XX項(xiàng)目地塊工程建設(shè)持續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)，為了營(yíng)造安全生產(chǎn)氛圍，增強(qiáng)參建各方安全生產(chǎn)意識(shí)，嚴(yán)格落實(shí)公司安全目標(biāo)管理制度的要求，確保項(xiàng)目年度安全生產(chǎn)目標(biāo)任務(wù)的圓滿完成，項(xiàng)目部決定開展XX項(xiàng)目地塊安全生產(chǎn)大檢查，特?cái)M定實(shí)施方案如下。
一、總體要求
深入貫徹公司管理安全生產(chǎn)會(huì)議精神，牢固樹立安全發(fā)展理念，貫徹執(zhí)行“安全第一，預(yù)防為主，綜合治理”的安全生產(chǎn)方針，建立健全安全生產(chǎn)責(zé)任制，結(jié)合項(xiàng)目工程特點(diǎn)，通過(guò)開展全面深入的安全生產(chǎn)大檢查，進(jìn)一步落實(shí)企業(yè)安全生產(chǎn)主體責(zé)任，徹底排查治理各類事故隱患。
二、安全生產(chǎn)檢查組織機(jī)構(gòu)
為保證檢查實(shí)施效果和督促力度，本次安全生產(chǎn)大檢查設(shè)置安全生產(chǎn)檢查領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)安全生產(chǎn)檢查工作小組予以具體協(xié)調(diào)、排查和落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)安全隱患整改情況。安全生產(chǎn)檢查領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)：成員：
安全生產(chǎn)檢查工作小組成員：
三、安全生產(chǎn)檢查重點(diǎn)范圍
1、安全資料檢查
由建設(shè)單位牽頭，對(duì)施工單位安全生產(chǎn)規(guī)章制度、安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)施方案、安全施工組織方案、施工臨時(shí)用電專項(xiàng)方案、安全教育培訓(xùn)、安全技術(shù)交底、應(yīng)急救援預(yù)案、現(xiàn)場(chǎng)施工安全檢查記錄、特種作業(yè)人員操作證進(jìn)行重點(diǎn)檢查，并對(duì)監(jiān)理單位監(jiān)理日志、安全監(jiān)理規(guī)劃、重大危險(xiǎn)源專項(xiàng)方案審查情況。
2、現(xiàn)場(chǎng)安全檢查
由監(jiān)理單位牽頭，對(duì)現(xiàn)階段施工可能發(fā)生安全事故的隱患點(diǎn)進(jìn)行拉網(wǎng)式排查，確定現(xiàn)場(chǎng)危險(xiǎn)源的種類和數(shù)量。重點(diǎn)檢查XX項(xiàng)目地塊建筑物臨邊、洞口防護(hù)；施工臨時(shí)用電；安全標(biāo)識(shí)標(biāo)牌設(shè)置和高空作業(yè)安全用品的使用；起重提升設(shè)備的備案及安全運(yùn)行；并對(duì)模板、安全網(wǎng)、外墻保溫板等建筑材料堆放以及消防器材配備情況進(jìn)行全面排查。
�。�1）臨邊洞口安全：檢查樓梯口是否設(shè)置防護(hù)欄桿，電梯井口是否設(shè)置固定柵門，是否在電梯井內(nèi)每隔兩層設(shè)置一道安全平網(wǎng)；
檢查地庫(kù)集水坑（井）、塔吊基礎(chǔ)孔洞等預(yù)留洞口部位是否用定型蓋板或者腳手板滿鋪蓋嚴(yán)，洞口周圍是否設(shè)置防護(hù)欄桿和密目式安全網(wǎng)；
檢查在建工程地面出入口和施工現(xiàn)場(chǎng)人員流動(dòng)密集的通道口上方是否設(shè)置防護(hù)棚；
檢查陽(yáng)臺(tái)、樓層周邊、屋面等臨邊作業(yè)區(qū)域（無(wú)防護(hù)設(shè)施或維護(hù)設(shè)施高度低于80cm時(shí)）是否搭設(shè)臨邊防護(hù)欄桿和擋腳板；
（2）施工臨時(shí)用電安全：
施工臨時(shí)用電是否按TN-S系統(tǒng)設(shè)置，檢查配電箱、開關(guān)箱是否分級(jí)設(shè)置，照明配電與動(dòng)力配電是否獨(dú)立自成系統(tǒng)，末級(jí)開關(guān)箱與上級(jí)配電箱是否設(shè)置漏電保護(hù)器；
檢查現(xiàn)場(chǎng)每臺(tái)用電設(shè)備是否具有各自專用開關(guān)箱，是否存在一個(gè)開關(guān)控制二臺(tái)以上用電設(shè)備的情況；
檢查施工現(xiàn)場(chǎng)是否存在由室外地面電箱使用橡皮電纜自地面直接引入各樓層使用的現(xiàn)象；施工現(xiàn)場(chǎng)接電應(yīng)由專人負(fù)責(zé)，持證上崗。檢查施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)用電安全技術(shù)檔案，對(duì)臨時(shí)用電施工組織設(shè)計(jì)、施工用電技術(shù)交底、臨時(shí)用電檢查驗(yàn)收、接地電阻測(cè)定記錄、電工定期檢查記錄進(jìn)行核查。
�。�3）安全標(biāo)識(shí)標(biāo)牌設(shè)置：
檢查施工現(xiàn)場(chǎng)五牌一圖設(shè)置情況，出現(xiàn)破損須及時(shí)更換；臨邊洞口區(qū)域是否懸掛安全警示標(biāo)牌，并按要求懸掛密目式安全網(wǎng)，施工場(chǎng)區(qū)的人員是否按規(guī)定配電安全帽，高空人員是否按規(guī)定懸掛安全帶作業(yè)；
（4）消防防火安全：
對(duì)易燃材料堆放點(diǎn)、辦公用房、臨時(shí)宿舍、廚房操作間進(jìn)行重點(diǎn)檢查，查看消火栓、黃沙池等消防器材的數(shù)量、規(guī)格是否按要求配備到位，施工現(xiàn)場(chǎng)是否懸掛消防警示標(biāo)示，臨時(shí)消防水源能否正常啟用，核查辦公區(qū)、生活區(qū)內(nèi)是否存在大功率電器違規(guī)使用的情況。
（5）起重提升設(shè)備是否備案登記，現(xiàn)場(chǎng)懸掛登記銘牌，設(shè)備附墻件是否牢靠、臨邊防護(hù)是否到位。做好設(shè)備的定期維護(hù)，保障設(shè)備正常運(yùn)行。
3、安全事故應(yīng)急模擬組織模擬安全事故發(fā)生后的應(yīng)急響應(yīng)，重點(diǎn)落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)人員信息傳達(dá)和事故報(bào)告流程，檢驗(yàn)應(yīng)急預(yù)案的可操作性和實(shí)用性以及人員、設(shè)備、物資的`集結(jié)反應(yīng)速度。
四、安全檢查實(shí)施步驟
1、自查自糾階段。施工單位對(duì)各自區(qū)域內(nèi)安全隱患進(jìn)行細(xì)致排查，對(duì)自查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題予以糾正整改，避免安全事故的發(fā)生；
2、檢查核實(shí)階段。項(xiàng)目部聯(lián)合監(jiān)理單位對(duì)小區(qū)內(nèi)安全隱患進(jìn)行檢查核實(shí)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題劃清責(zé)任范圍和歸屬，限期責(zé)任單位整改；
3、落實(shí)整改階段。責(zé)任單位對(duì)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的安全隱患整改完畢，出具施工安全隱患整改報(bào)告，報(bào)監(jiān)理單位處備案。著力消除XX項(xiàng)目地塊存在的重大危險(xiǎn)源和安全隱患，為下階段的工程建設(shè)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
五、獎(jiǎng)懲措施：
限期內(nèi)未整改完畢，甲方將按合同約定給予經(jīng)濟(jì)處罰。
房地產(chǎn)開發(fā)方案4
一：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃所包涵內(nèi)容：
一)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查
項(xiàng)目特性分析、建筑規(guī)模與風(fēng)格、建筑布局和結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結(jié)論和建議
二)房地產(chǎn)目標(biāo)客戶分析
經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司、家庭
文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、
三)房地產(chǎn)價(jià)格定位
理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略
四)入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)
五)廣告策略
廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控
六)房地產(chǎn)媒介策略
媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算
七)房地產(chǎn)推廣費(fèi)用
現(xiàn)場(chǎng)包裝(營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等)印刷品(銷售文件、售樓書等)媒介投放
二：房地產(chǎn)銷售策劃所包涵內(nèi)容：
一)銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備
二)銷售代表培訓(xùn)
三)銷售現(xiàn)場(chǎng)管理
四)房號(hào)銷控管理
四)銷售階段總結(jié)
五)銷售廣告評(píng)估
六)客戶跟進(jìn)服務(wù)
七)階段性營(yíng)銷方案調(diào)整
第三節(jié)：房地產(chǎn)銷售策劃的內(nèi)容及步驟
一：項(xiàng)目研究：即項(xiàng)目銷售市場(chǎng)及銷售狀況的研究，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷售狀況、購(gòu)買人群、接受價(jià)位、購(gòu)買理由等。
二：市場(chǎng)調(diào)研：對(duì)所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)了解，所謂知己知彼、百戰(zhàn)不殆
三：房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：針對(duì)項(xiàng)目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。四：房地產(chǎn)項(xiàng)目再定位：根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣點(diǎn)，根據(jù)市場(chǎng)需求，做項(xiàng)目市場(chǎng)定位的調(diào)整。
五：房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售思路：
一)銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營(yíng)銷手法區(qū)別開來(lái)，避免盲目跟隨風(fēng)。
二)主題思想的統(tǒng)一性。廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題。
一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說(shuō)明大主題服務(wù)的
三)操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng)。
六：房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售策略：
一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇
理想的入市時(shí)機(jī)：所說(shuō)的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)狀況來(lái)決定什么時(shí)候開始進(jìn)入市場(chǎng)，賣樓花還是賣現(xiàn)樓;建到正負(fù)零就開始賣還是等到封頂再開始賣;按部就班、調(diào)整完步伐后再賣還是急急忙忙、倉(cāng)促上馬;搶在競(jìng)爭(zhēng)者前賣還是等人家賣完了再說(shuō)等等。
一般應(yīng)具備：根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài)。
1開發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求;
2已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人;
3知道你價(jià)格適合的目標(biāo)客戶;
4已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn);
5已確定最具震撼力的優(yōu)勢(shì)并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題;6已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式;
7已制定出具競(jìng)爭(zhēng)力的入市價(jià)格策略;
8制定合理的銷控表;
9精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案
10組建一支專業(yè)銷售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃;
11盡力完善現(xiàn)場(chǎng)氛圍;
12競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還在慢條斯理地等待旺市;
13其他外部條件也很合適。
二)房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃
當(dāng)我確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷售目的必要步驟。而一個(gè)可操作的完整廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，
廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部分。推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的`不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢(shì)，充分利用時(shí)效長(zhǎng)而針對(duì)性強(qiáng)的專業(yè)媒體資源，來(lái)實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的降低客戶成本，一切為了銷售!
三)銷售部署房地產(chǎn)銷售階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏、步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤者控制局面的能力，同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致預(yù)熱期、開盤期、強(qiáng)銷期、保溫期;防范銷售階段性問(wèn)題如工期、質(zhì)量、配套等;估算綜合成本及銷售者影響因素剖析資金積壓、廣告推廣、稅費(fèi)變化等。
第四節(jié)：銷售策劃原則
一：創(chuàng)新原則
隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來(lái)越不適應(yīng)市場(chǎng)的要求，更無(wú)法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營(yíng)銷實(shí)踐來(lái)看，包括折讓、有獎(jiǎng)銷售、先租后買、降低利率等各類措施，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈、更快速的反應(yīng)，能引起消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的注意，這為我探討買方市場(chǎng)條件下的營(yíng)銷創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。
二：資源整合原則
整合營(yíng)銷是營(yíng)銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過(guò)市場(chǎng)渠道，圍繞具體項(xiàng)目，有多個(gè)專業(yè)性營(yíng)銷機(jī)構(gòu)形成多種專業(yè)人才互補(bǔ)型、互利型的共同組織，并由其對(duì)諸如資金、智能、品牌、社會(huì)關(guān)系等房地產(chǎn)營(yíng)銷相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力，高效運(yùn)作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過(guò)程的系統(tǒng)控制，并進(jìn)而實(shí)現(xiàn)預(yù)定營(yíng)銷目標(biāo)的一種新型的市場(chǎng)化的房地產(chǎn)營(yíng)銷模式，整合營(yíng)銷克服了一般營(yíng)銷模式
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃一個(gè)綜合性、系統(tǒng)性的工程，需要在先進(jìn)的營(yíng)銷理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種營(yíng)銷手段、營(yíng)銷工具來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的兌現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)從了解時(shí)市場(chǎng)、熟知市場(chǎng)到推廣市
場(chǎng)的過(guò)程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬(wàn)別，注定房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃從單一化趨向全面化，營(yíng)銷服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵。不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場(chǎng)特征和消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展要求，體現(xiàn)市場(chǎng)的要求。
房地產(chǎn)營(yíng)銷首先應(yīng)從產(chǎn)品做起，從提高樓盤綜合素質(zhì)做起，從滿足消費(fèi)者的需求做起。區(qū)域細(xì)分、客戶細(xì)分、功能細(xì)分愈趨深入，人本主義思想開始體現(xiàn)。重視綠化、增加智能化設(shè)施、集中供熱和供飲用水、建設(shè)底層架空、錯(cuò)層、大采光凸出窗臺(tái)、陽(yáng)光客廳、可移動(dòng)透光屋頂、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、架設(shè)空中走廊、提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、營(yíng)造知識(shí)家園......可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)的
銷售策劃不能脫離社會(huì)現(xiàn)實(shí)。策劃時(shí)一定要考慮國(guó)情、民情和民風(fēng)，充分考慮操作中可能會(huì)遇到種種困難，制定好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。與政府部門或權(quán)威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。
第五節(jié)：檢驗(yàn)銷售策劃成果
隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的不斷發(fā)展，各種復(fù)雜的因素對(duì)銷售策劃進(jìn)行都會(huì)產(chǎn)生影響，有可能銷售策劃初始定位已經(jīng)不符合當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況，那就必須對(duì)策劃進(jìn)行重新定位。重新定位的重點(diǎn)仍然是遵循對(duì)于消費(fèi)心理和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的準(zhǔn)確把握，同時(shí)對(duì)于消費(fèi)需求以及市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)都要有清晰、準(zhǔn)確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性，否則策劃定位的不斷變動(dòng)將會(huì)影響到項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn)。
因此，銷售策劃定位或重新定位的原則都在于：保持穩(wěn)定，動(dòng)態(tài)調(diào)整。要做到這點(diǎn)，就要避免銷售策劃定位發(fā)生大的動(dòng)蕩，也就必須依靠專業(yè)的銷售策劃指數(shù)評(píng)估體系，盡量使項(xiàng)目保持健康的銷售。
房地產(chǎn)開發(fā)方案5
市場(chǎng)營(yíng)銷方案更注重產(chǎn)品與市場(chǎng)的關(guān)系，是指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場(chǎng)營(yíng)銷努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場(chǎng)營(yíng)銷效能，必須學(xué)會(huì)如何制訂和執(zhí)行正確的市場(chǎng)營(yíng)銷方案。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中，制訂出一份優(yōu)秀的營(yíng)銷方案十分重要。一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)營(yíng)銷方案包括：
1、 方案概要：對(duì)擬議的方案給予扼要的綜述，以便管理局部快速瀏覽。
2、市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場(chǎng)，產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。
3、時(shí)機(jī)與問(wèn)題分析：綜合主要的時(shí)機(jī)與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢(shì)、以及方案必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問(wèn)題。
4、目標(biāo)：確定方案在銷售量、市場(chǎng)占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo)。
5、市場(chǎng)營(yíng)銷策略：提供用于完成方案目標(biāo)的主要市場(chǎng)營(yíng)銷方法。
6、行動(dòng)方案：本方案答復(fù)將要做什么?誰(shuí)去做?什么時(shí)候做?費(fèi)用多少?
7、預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表：綜述方案預(yù)計(jì)的開支。
8、控制：講述方案將如何監(jiān)控。
一、方案概要
方案書一開頭便應(yīng)對(duì)本方案的主要目標(biāo)和建議作一扼要的概述，方案概要可讓高級(jí)主管很快掌握方案的核心內(nèi)容，內(nèi)容目錄應(yīng)附在方案概要之后。
二、市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀
方案的這個(gè)局部負(fù)責(zé)提供與市場(chǎng)、產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。
1、市場(chǎng)情勢(shì)
應(yīng)提供關(guān)于所效勞的市場(chǎng)的資料，市場(chǎng)的規(guī)模與增長(zhǎng)取決于過(guò)去幾年的總額，并按市場(chǎng)細(xì)分與地區(qū)細(xì)分來(lái)分別列出，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購(gòu)置行為的趨勢(shì)。
2、產(chǎn)品情勢(shì)
應(yīng)列出過(guò)去幾年來(lái)產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷售量、價(jià)格、差益額和純利潤(rùn)等的資料。
3、競(jìng)爭(zhēng)情勢(shì)
主要應(yīng)辨明主要的競(jìng)爭(zhēng)者并就他們的規(guī)模、目標(biāo)、市場(chǎng)占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場(chǎng)營(yíng)銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。
4、宏觀環(huán)境情勢(shì)
應(yīng)說(shuō)明影響房地產(chǎn)未來(lái)的重要的宏觀環(huán)境趨勢(shì)，即人口的、經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的、政治法律的、社會(huì)文化的趨向。
三、時(shí)機(jī)與問(wèn)題分析
應(yīng)以描述市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀資料為根底，找出主要的時(shí)機(jī)與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)和整個(gè)營(yíng)銷期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問(wèn)題等。
1、時(shí)機(jī)與挑戰(zhàn)分析
經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的.主要時(shí)機(jī)與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)未來(lái)的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動(dòng)，應(yīng)把時(shí)機(jī)和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關(guān)注。
2、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析
應(yīng)找出公司的優(yōu)劣勢(shì)，與時(shí)機(jī)和挑戰(zhàn)相反，優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)是內(nèi)在因素，前者為外在因素，公司的優(yōu)勢(shì)是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢(shì)那么是公司要改正的東西。
3、問(wèn)題分析
在這里，公司用時(shí)機(jī)與挑戰(zhàn)和優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析的研究結(jié)果來(lái)確定在方案中必須強(qiáng)調(diào)的主要問(wèn)題。對(duì)這些問(wèn)題的決策將會(huì)導(dǎo)致隨后的目標(biāo)，策略與戰(zhàn)術(shù)確實(shí)立。
四、目標(biāo)
此時(shí)，公司道了問(wèn)題所在，并要作為與目標(biāo)有關(guān)的根本決策，這些目標(biāo)將指導(dǎo)隨后的策略與行動(dòng)方案的擬定。
有兩類目標(biāo)-----財(cái)務(wù)目標(biāo)和市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)需要確立。
1、財(cái)務(wù)目標(biāo)
每個(gè)公司都會(huì)追求一定的財(cái)務(wù)目標(biāo)，企業(yè)所有者將尋求一個(gè)穩(wěn)定的長(zhǎng)期投資的蓋率，并想知道當(dāng)年可取得的利潤(rùn)。
2、市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)
財(cái)務(wù)目標(biāo)必須要轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)。例如，如果公司想得180萬(wàn)元利潤(rùn)，且其目標(biāo)利潤(rùn)率為銷售額的10%，那么，必須確定一個(gè)銷售收益為1800萬(wàn)元的目標(biāo)，如果公司確定每單元售價(jià)20萬(wàn)元，那么其必須售出90套房屋。
目標(biāo)確實(shí)立應(yīng)符合一定的標(biāo)準(zhǔn)：
各個(gè)目標(biāo)應(yīng)以明確且可測(cè)度的形式來(lái)陳述，并有一定的完成期限。
各個(gè)目標(biāo)應(yīng)保持內(nèi)在的一致性。
如果可能的話，目標(biāo)應(yīng)分層次地加以說(shuō)明，應(yīng)說(shuō)明較低的目標(biāo)是如何從較高的目標(biāo)中引申出來(lái)。
五、市場(chǎng)營(yíng)銷策略應(yīng)在此列出主要的市場(chǎng)營(yíng)銷策略綱要，或者稱之為“精心籌劃的行動(dòng)”。在制定營(yíng)銷策略時(shí)往往會(huì)面對(duì)多種可能的選擇，每一目標(biāo)可用假設(shè)干種方法來(lái)實(shí)現(xiàn)。例如，增加10%的銷售收益的目標(biāo)可以通過(guò)提高全部的房屋平均售價(jià)來(lái)取得，也可以通過(guò)增大房屋銷售量來(lái)實(shí)現(xiàn)。同樣，這些目標(biāo)的每一目標(biāo)同樣也可用多種方法取得。如促進(jìn)房屋銷售可通過(guò)擴(kuò)大市場(chǎng)提高市場(chǎng)占有率來(lái)獲得。對(duì)這些目標(biāo)進(jìn)行深入探討后，便可找出房屋營(yíng)銷的主要策略。
策略陳述書可以如下所示：
目標(biāo)市場(chǎng)：高收入家庭，特別注重于男性消費(fèi)者及各公司，注重于外企。
產(chǎn)品定位：質(zhì)量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。
價(jià)格：價(jià)格稍高于競(jìng)爭(zhēng)廠家。
配銷渠道：主要通過(guò)各大著名房地產(chǎn)代理公司代理銷售。
服務(wù)：提供全面的物業(yè)管理。
廣告：針對(duì)市場(chǎng)定位策略的定位的目標(biāo)市場(chǎng)，開展一個(gè)新的廣告活動(dòng)，著重宣傳高價(jià)位、高舒適的特點(diǎn)，廣告預(yù)算增加30%。
研究與開發(fā)：增加25%的費(fèi)用以根據(jù)顧客預(yù)購(gòu)情況作及時(shí)的調(diào)整。使顧客能夠得到最大的滿足。
市場(chǎng)營(yíng)銷研究：增加10%的費(fèi)用來(lái)提高對(duì)消費(fèi)者選擇過(guò)程的了解，并監(jiān)視競(jìng)爭(zhēng)者的舉動(dòng)。
六、行動(dòng)方案
策略陳述書闡述的是用以到達(dá)企業(yè)目標(biāo)的主要市場(chǎng)營(yíng)銷推動(dòng)力。而現(xiàn)在市場(chǎng)營(yíng)銷策略的每一要素都應(yīng)經(jīng)過(guò)深思熟慮來(lái)作答復(fù)：將做什么?什么時(shí)候去做?誰(shuí)去做?將花費(fèi)多少?等等具體行動(dòng)。
七、預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表
行動(dòng)方案可使經(jīng)理能編制一個(gè)支持該方案的預(yù)算，此預(yù)算根本上為一項(xiàng)預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表。主管部門將審查這個(gè)預(yù)算并加以批準(zhǔn)或修改。
八、控制
方案的最后一局部為控制，用來(lái)控制整個(gè)方案的進(jìn)程。通常，目標(biāo)和預(yù)算都是按月或季來(lái)制定的。這樣公司就能檢查各期間的成果并發(fā)現(xiàn)未能到達(dá)目標(biāo)的部門。
有些方案的控制局部還包括意外應(yīng)急方案，簡(jiǎn)明扼要地列出可能發(fā)生的某些不利的情況時(shí)公司應(yīng)采取的步驟。
營(yíng)銷執(zhí)行是將營(yíng)銷方案轉(zhuǎn)化為行動(dòng)的過(guò)程，并保證這項(xiàng)任務(wù)之完成，以實(shí)現(xiàn)方案的既定目標(biāo)。
策略所論及的是營(yíng)銷活動(dòng)是〞什么〞和〞為什么〞的問(wèn)題，而執(zhí)行那么論及到〞誰(shuí)〞去執(zhí)行，在〞什么地點(diǎn)〞、〞什么時(shí)間〞和〞怎么樣〞去執(zhí)行等問(wèn)題。策略與執(zhí)行密切相關(guān)，策略指導(dǎo)著執(zhí)行，如給營(yíng)銷方案分配一些基金，指導(dǎo)房屋銷售人員改變推銷重點(diǎn)，重印價(jià)格表等。另外，執(zhí)行也是一種策略反應(yīng)，即預(yù)計(jì)在執(zhí)行某一策略過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生的因難將影響策略的選擇。
房地產(chǎn)開發(fā)方案6
20xx年最重要的房地產(chǎn)營(yíng)銷工具，二次三次傳播率100%，轉(zhuǎn)化率超20%-50%，售樓現(xiàn)場(chǎng)人氣爆棚的高科技營(yíng)銷工具。深圳經(jīng)偉度科技有限公司自主研發(fā)的高精度的三維仿真系統(tǒng)(CCVRS)，其應(yīng)用覆蓋城市設(shè)計(jì)、城市管理和城市生活等方方面面，能為三維數(shù)字城市系統(tǒng)的構(gòu)建提供完整的解決方案。聯(lián)系人石先生 電話：15220288295
傳統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷展示模式
我國(guó)房地產(chǎn)銷售采用期房銷售模式，在客戶購(gòu)房時(shí)，看不到實(shí)體現(xiàn)房，開發(fā)商只能提供小區(qū)沙盤模型及數(shù)量有限的實(shí)體樣板間供客戶體驗(yàn)。由于實(shí)體樣板間投資巨大，一般只有有實(shí)力的開發(fā)商才會(huì)提供幾套主力戶型的樣板間。對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，大都是非專業(yè)人士，僅僅通過(guò)沙盤模型和幾個(gè)樣板間以及銷售代表的語(yǔ)言描述，很難想象未來(lái)項(xiàng)目建成后的情形，客戶的體驗(yàn)感非常差。
開發(fā)商為推廣項(xiàng)目，往往會(huì)通過(guò)主流大眾媒體進(jìn)行宣傳，由于大眾媒體請(qǐng)準(zhǔn)度較差，開發(fā)商花費(fèi)了大量的銷售費(fèi)用，但收效甚微，如何高效的找到客戶是開發(fā)商的第一要?jiǎng)?wù)，所謂高效指的就是花費(fèi)少，且傳播面廣，目標(biāo)集中。在當(dāng)下的傳播渠道中，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)無(wú)疑是根本的解決之道，通過(guò)微博、微信的鏈?zhǔn)絺鲗?dǎo)，可以快速高效的傳遞開發(fā)商項(xiàng)目信息，且花費(fèi)卻可以忽略不計(jì)。
采用基于互聯(lián)網(wǎng)的虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)為房地產(chǎn)營(yíng)銷帶來(lái)的變化
基于互聯(lián)網(wǎng)的虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)為房地產(chǎn)客戶帶來(lái)全新的沉浸式3D體驗(yàn)。通過(guò)基于互聯(lián)網(wǎng)的虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)，可以輕松將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在電腦中以3D仿真呈現(xiàn)，不論是小區(qū)環(huán)境還是戶型樣板間，都可以逼真展示。利用3D投影儀或者頭盔式3D顯示器，使用戶可以沉浸其中，如臨其境，客戶的體驗(yàn)非常好，加深對(duì)項(xiàng)目的印象和感知，極大地促進(jìn)銷售業(yè)務(wù)的'開展。
虛擬現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)展示系統(tǒng)可以為客戶提供更為深度的服務(wù)。在虛擬環(huán)境下，開發(fā)出多種多樣、不同風(fēng)格、不同造價(jià)的樣板間，給未來(lái)業(yè)主提供更加豐富的裝修方案，滿足不同業(yè)主對(duì)裝修的需求。
虛擬現(xiàn)實(shí)展示系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了基于互聯(lián)網(wǎng)的分布式虛擬現(xiàn)實(shí)場(chǎng)景，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目更加便于在互聯(lián)網(wǎng)上進(jìn)行傳播，客戶足不出戶便可以體驗(yàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)及特點(diǎn)，吸引更多的客戶來(lái)實(shí)地看房、體驗(yàn)。
虛擬現(xiàn)實(shí)展示系統(tǒng)可以幫助開發(fā)商進(jìn)行全開發(fā)階段進(jìn)行項(xiàng)目展示、用戶體驗(yàn)及反饋。在拿地階段進(jìn)行項(xiàng)目方案評(píng)估和決策，吸引顧客參與項(xiàng)目方案的制定，拉近與客戶的距離，節(jié)省巨額的營(yíng)銷費(fèi)用。沉浸式虛擬現(xiàn)實(shí)場(chǎng)景的開發(fā)可以為開發(fā)商節(jié)省大量的樣板間營(yíng)造費(fèi)用，同時(shí)為顧客帶來(lái)全新的“實(shí)景”體驗(yàn)。
所以，基于互聯(lián)網(wǎng)的虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)為房地產(chǎn)營(yíng)銷帶來(lái)了全新的客戶體驗(yàn)?zāi)Ｊ郊靶麄魍茝V策略，在節(jié)約大量營(yíng)銷費(fèi)用和實(shí)體樣板間建造費(fèi)用的前提下，帶來(lái)對(duì)客戶更深度和更貼近的服務(wù)，在當(dāng)前方式產(chǎn)市場(chǎng)大調(diào)整，開發(fā)商面臨嚴(yán)峻市場(chǎng)挑戰(zhàn)的情形下，顯得尤為重要。
房地產(chǎn)開發(fā)方案7
印花稅的籌劃方法有分開核算籌劃法、模糊金額籌劃法、減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)法。
第一，同一憑證因載有兩個(gè)或兩個(gè)以上經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)而適用不同稅目稅率，若分別記載金額應(yīng)分別計(jì)算應(yīng)納稅額，相加后按合計(jì)稅額貼花；若未分別記栽金額的按稅率高的貼花，所以選種情況要盡量分別核算金額。
第二，模糊金額籌劃法是指當(dāng)事人在簽定數(shù)額較大的合同時(shí)，有意使合同上所載金額在能夠明確條件下不最終確定，以達(dá)到少繳印花稅目的'。
第三，由于在勞務(wù)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中，每一次訂立合同均需繳納一次印花稅，所以減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)也是節(jié)省印花稅的方法。
【例】甲房地產(chǎn)公司將一筆價(jià)款3000萬(wàn)元的工程承包給A房地產(chǎn)公司，A公司又將其中1000萬(wàn)元的工程分包給乙公司，800萬(wàn)元的工程分包給丙公司。則四個(gè)公司應(yīng)納印花稅稅額分別為：
甲公司應(yīng)納印花稅＝3000×0.03%＝0.9萬(wàn)元
A公司應(yīng)納印花稅＝3000×0.03%＋1000×0.03%＋800×0.03%＝1.44萬(wàn)元
乙公司應(yīng)納印花稅＝1000×0.03%＝0.3萬(wàn)元
丙公司應(yīng)納印花稅＝800×0.03%＝0.24萬(wàn)元
如果A房地產(chǎn)公司與甲房地產(chǎn)公司協(xié)商，讓甲公司與乙公司、丙公司分別簽訂1000萬(wàn)元和800萬(wàn)元的合同，剩余1200萬(wàn)元合同由甲與A簽訂。這樣在甲公司、乙公司、丙公司應(yīng)納稅額不變的前提下，A房地產(chǎn)公司應(yīng)納稅額變?yōu)?200×0.03%＝0.36萬(wàn)元，比原來(lái)節(jié)省稅額1.08（1.44－0.36）萬(wàn)元。
房地產(chǎn)開發(fā)方案8
為貫徹落實(shí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《有關(guān)抓緊對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行檢查的通知》、省建設(shè)廳《有關(guān)組織開展對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行檢查的通知》精神，根據(jù)x市整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議要求，結(jié)合我縣實(shí)際，制定本方案：
一、指導(dǎo)思想和工作目標(biāo)
貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院有關(guān)堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的`通知》要求，圍繞房地產(chǎn)開發(fā)中土地、建設(shè)、信貸、銷售、房?jī)r(jià)、稅收等環(huán)節(jié)，開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為專項(xiàng)檢查，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中違法違規(guī)行為。通過(guò)整治，進(jìn)一步規(guī)范我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障和促進(jìn)全縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展。
二、組織領(lǐng)導(dǎo)
成立x縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為專項(xiàng)檢查工作組，縣政府分管負(fù)責(zé)人任組長(zhǎng)，縣發(fā)改委、國(guó)土局、房產(chǎn)局、建管局、規(guī)劃局、物價(jià)局、國(guó)稅局、地稅局、人行x支行等部門負(fù)責(zé)人為成員，工作組辦公室設(shè)在縣房產(chǎn)局（辦公室聯(lián)系人：x、x，聯(lián)系電話:，電子郵箱：縣房產(chǎn)局主要負(fù)責(zé)人兼任辦公室主任。
三、檢查方式、范圍及時(shí)間要求
按照誰(shuí)主管、誰(shuí)負(fù)責(zé)，誰(shuí)檢查、誰(shuí)負(fù)責(zé)的原則，各相關(guān)部門結(jié)合自身職責(zé)，對(duì)全縣在建在售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、已出讓的經(jīng)營(yíng)性土地且尚未開工建設(shè)情況等進(jìn)行檢查。縣房產(chǎn)局負(fù)責(zé)列出全縣在建、在售、已出讓經(jīng)營(yíng)性土地且尚未開工房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目名單；各成員單位依據(jù)職責(zé)和要求開展檢查， 6月17日前，各相關(guān)單位要將檢查結(jié)果形成書面匯總材料和表格，送縣檢查工作組辦公室。檢查工作組辦公室負(fù)責(zé)匯總檢查情況，于6月19日?qǐng)?bào)x市整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序領(lǐng)導(dǎo)小組。
四、檢查的重點(diǎn)內(nèi)容及責(zé)任分工
1、土地閑置和炒地行為。堅(jiān)決制止炒買炒賣土地行為，開發(fā)企業(yè)取得出讓土地使用權(quán)后，要按照出讓合同約定的條件和期限進(jìn)行開發(fā)。（縣國(guó)土局負(fù)責(zé)）
2、違法違規(guī)建設(shè)行為。開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定向縣發(fā)改委備案，并依據(jù)備案文件辦理相關(guān)手續(xù)。（縣發(fā)改委負(fù)責(zé)）
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理規(guī)劃等手續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃方案一經(jīng)批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自變更，確需變更的，必須按審批程序報(bào)批。（縣規(guī)劃局負(fù)責(zé)）
4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)工程中，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行施工圖審查、施工許可、項(xiàng)目招投標(biāo)、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、工程質(zhì)量監(jiān)督管理相關(guān)規(guī)定。（縣建管局負(fù)責(zé)）
5、挪用房地產(chǎn)貸款、假按揭騙貸及其他違規(guī)融資等行為。重點(diǎn)檢查開發(fā)企業(yè)信貸、融資行為是否規(guī)范。（縣人民銀行負(fù)責(zé)）
6、捂盤惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等行為。開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)開盤銷售，一次性公開全部房源，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售；嚴(yán)格執(zhí)行《商品房買賣合同》格式條款審查備案制度和銷售現(xiàn)場(chǎng)公示要求。（縣房產(chǎn)局、物價(jià)局負(fù)責(zé)）
7、違反房地產(chǎn)稅收管理規(guī)定行為。認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家稅務(wù)登記制度，按規(guī)定申報(bào)納稅，嚴(yán)厲查處偷稅漏稅等行為，重點(diǎn)檢查x年和x年度房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況，其他房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可暫緩檢查。（縣國(guó)稅局、地稅局負(fù)責(zé)）
8、其他違法違規(guī)行為。各部門按職責(zé)依法查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)經(jīng)營(yíng)行為。
五、工作要求
此次房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為專項(xiàng)檢查工作時(shí)間緊、任務(wù)重，各相關(guān)單位要密切配合，加強(qiáng)協(xié)作，按照職責(zé)分工和各自檢查內(nèi)容自行設(shè)計(jì)表格，及時(shí)上報(bào)檢查結(jié)果。
房地產(chǎn)開發(fā)方案9
第一部分：市場(chǎng)調(diào)研
項(xiàng)目背景：XX房?jī)r(jià)目前在全國(guó)省會(huì)城市排名處于倒數(shù)的位置，XX因而被評(píng)最具投資價(jià)值地區(qū)，20xx年XX的房?jī)r(jià)仍會(huì)繼續(xù)走上漲通道，輕松沖過(guò)5000元大關(guān)，直逼6000元大關(guān)。20xx年XX市商品房銷售均價(jià)達(dá)到了每平方米4910元，比20xx年上漲445元，漲幅9.9%。其中商住房20xx年均價(jià)達(dá)每平方米4580元，比20xx年上漲586元，漲幅達(dá)14.6%。20xx年，XX市商住房銷售價(jià)格肯定還會(huì)上漲，漲幅不會(huì)低于6%。至于何時(shí)能突破6000元大關(guān)，還需要進(jìn)一步觀察。國(guó)家將會(huì)進(jìn)一步加大對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的宏觀調(diào)控力度，使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展處于不冷不熱的狀態(tài)。過(guò)冷或者過(guò)熱，對(duì)經(jīng)濟(jì)都會(huì)有不利影響。XX是全國(guó)交通、地理、商業(yè)的中心城市，基礎(chǔ)價(jià)值優(yōu)越，近兩年鄭東新區(qū)的崛起和“鄭西新城”的建設(shè)，將使XX的房地產(chǎn)行業(yè)在今后更具投資價(jià)值。
第二部分：項(xiàng)目定位
項(xiàng)目名稱：西城苑
項(xiàng)目前景：“十年河?xùn)|，十年河西”，一句富含哲理的話，同樣適用于XX東城和西城的發(fā)展。過(guò)去十年，xx將近乎執(zhí)拗地向東發(fā)展，其巨大的成就的確令世人矚目，與之相比，XX西區(qū)顯得有些落寞。但在20xx年，這種格局將被打破。加快建設(shè)XX都市區(qū)，讓XX西城迎來(lái)了全新的發(fā)展機(jī)遇。在此背景下，“鄭西新城”呼之欲出。
項(xiàng)目簡(jiǎn)介：鄭商地產(chǎn)公司承接的西城苑項(xiàng)目，地處XX市高新區(qū)，蓮花街牡丹路與月季路交匯處，西鄰河南工業(yè)大學(xué)新校區(qū)，連霍高速擦身而過(guò)。優(yōu)越的地理位置，注定要吸引所有XX市民的關(guān)注。
項(xiàng)目占地201畝，綠化率36%，容積率2.3，居住用戶2666戶，社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有藍(lán)山風(fēng)情會(huì)所、社區(qū)活動(dòng)中心、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)等，以及5層退臺(tái)式花園洋房、8+1情景電梯洋房、空中花廊聯(lián)排別墅、院館級(jí)高層等物業(yè)形態(tài)。
項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析：西城苑所處的高新區(qū)，匯集了4所河南省一流的大學(xué)：XX大學(xué)、河南工業(yè)大學(xué)、解放軍信息工程大學(xué)、XX輕工業(yè)學(xué)院。是國(guó)家級(jí)的一個(gè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，位于XX市西北部，南臨西流湖，北接邙山，東與環(huán)城快速路相聯(lián)，西四環(huán)穿區(qū)而過(guò)，距市中心約12公里，南距310國(guó)道2公里，北鄰連霍高速公路，距新建XX國(guó)際航空港30公里，對(duì)外交通條件優(yōu)越。屬暖溫帶大陸性氣候，四季分明，高新區(qū)水質(zhì)、空氣質(zhì)量上乘。規(guī)劃面積70平方公里，建成區(qū)面積30平方公里，總?cè)丝?0萬(wàn)，是河南省、XX市發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的核心區(qū)域。
根據(jù)20xx年《XX高新城空間規(guī)劃》，XX高新區(qū)將在西四環(huán)以西新建一座“高新新城”，與現(xiàn)有建成區(qū)、北部生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)、西流湖休閑創(chuàng)意區(qū)共同組成“高新城”，到十二五末，XX高新區(qū)總面積將由現(xiàn)在的33平方公里，擴(kuò)大為近66平方公里。徹底“變身”為集新興產(chǎn)業(yè)、科技、創(chuàng)新、生態(tài)宜居為一體的XX高新城。
因此，將來(lái)高新區(qū)必定在人口和規(guī)模上增加一個(gè)層次，而住房的需求也讓西城苑這個(gè)項(xiàng)目充滿了無(wú)數(shù)的機(jī)遇。
第三部分：產(chǎn)品策略
產(chǎn)品定位：中原創(chuàng)新生態(tài)洋房大社區(qū)，打造湖景·休閑·綠色·生態(tài)、適宜人居的大盤，自然生態(tài)、和諧鄰里、健康生活方式。項(xiàng)目整體規(guī)劃堅(jiān)持生態(tài)主義設(shè)計(jì)原則，崇尚自然生態(tài)，倡導(dǎo)健康生活方式。由南北縱向的景觀水系與東西向的景觀大道交匯處是社區(qū)中心的中庭湖心景觀。采用開放式大社區(qū)、大景觀，和分組團(tuán)私密性相結(jié)合的手法，形成五大組團(tuán)。既能營(yíng)造環(huán)境優(yōu)美、鄰里和諧的大社區(qū)理念，通過(guò)多樣人行交通流線，合理布置活動(dòng)場(chǎng)地、休憩場(chǎng)地，又能保證各組團(tuán)私密性的管理。項(xiàng)目主推產(chǎn)品大套、中套、小套5層退臺(tái)式花園洋房，同時(shí)又在高層產(chǎn)品上采用創(chuàng)新的理念，推出空中花廊聯(lián)排小墅，院館級(jí)高層，加上風(fēng)情商業(yè)街、會(huì)所、幼兒園等配套建筑，營(yíng)造生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，居住生活便捷的大社區(qū)。
低碳節(jié)能、綠色環(huán)保，從地產(chǎn)開始。
建筑節(jié)能減排已成為新地產(chǎn)時(shí)代的主題，節(jié)能住宅、綠色住宅、環(huán)保住宅已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的'主流，其不僅囊括了節(jié)能材料的使用，并將節(jié)能技術(shù)應(yīng)用到住宅開發(fā)建設(shè)中。
價(jià)格定位：4800—12000元/平米
戶型規(guī)劃：
現(xiàn)代簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)情，外觀簡(jiǎn)潔、線條分明、講究對(duì)稱，運(yùn)用色彩的自然過(guò)渡，營(yíng)造舒適的視覺(jué)效果，出典雅、時(shí)尚、尊貴的建筑氣質(zhì)，富有浪漫主義塑造情感升溫的友居氛圍。
戶型設(shè)計(jì)說(shuō)明：
戶型設(shè)計(jì)從使用功能、采光、通風(fēng)、材料等角度去考慮，營(yíng)造健康生活，引入流行元素。如入戶花園、落地轉(zhuǎn)角窗、陽(yáng)光房、空中露臺(tái)、一步式陽(yáng)臺(tái)、空中庭院、奇偶錯(cuò)層等，帶來(lái)生活便利的同時(shí)，構(gòu)造出多種不同觀賞角度和觀賞體驗(yàn)。
●私家花園
●下沉式復(fù)式
●陽(yáng)光房
●開放式客廳+餐廳設(shè)計(jì)
●豪華主臥、落地拐角飄窗，270度觀景視野
●保姆房
消費(fèi)者定位：
（1）經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較好的高收入人群;
（2）有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的普通消費(fèi)者；
�。�3）對(duì)教育環(huán)境要求較高的消費(fèi)者；
（4）房地產(chǎn)投資人群；
第四部分：營(yíng)銷策略
�。�1）媒體傳播：通過(guò)墻體、車身、電視、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙等宣傳房產(chǎn)項(xiàng)目，有利于提高項(xiàng)目在該地區(qū)的知名度，起到促銷的作用。
（2）折扣優(yōu)惠：通過(guò)給消費(fèi)者以一定的優(yōu)惠，以較小的代價(jià)拉開與周邊樓盤的價(jià)差，加快銷售速度，加快資金的回籠。
廣告語(yǔ)：新城市，新生活。
促銷方案：通過(guò)媒體傳播效應(yīng)來(lái)提高項(xiàng)目本身的知名度，然后舉辦一些公益項(xiàng)目或者文藝項(xiàng)目，吸引群眾來(lái)到這里了解該項(xiàng)目的各方面情況，再加上項(xiàng)目本身的一些促銷優(yōu)惠活動(dòng)，比如前30名客戶打幾折，或者送禮品什么的使消費(fèi)者心里感覺(jué)比較舒服實(shí)惠的方法，提高消費(fèi)者來(lái)這里買房的積極性，從而達(dá)到促銷的目的。
第五部分：結(jié)束語(yǔ)
綜合以上各項(xiàng)分析，西城苑項(xiàng)目具有很大的投資效益，具備良好的可行性。
房地產(chǎn)開發(fā)方案10
土地增值稅稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值額越多，稅率越高。此外對(duì)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%，免予征收土地增值稅。土地增值稅籌劃的基本思路是據(jù)據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。
�。�1）控制增值額的方法有減少收入、增加成本。例如將裝修收入從收入中分解出去，也可以通過(guò)折扣方式適當(dāng)?shù)亟档蜕唐贩康膬r(jià)格。這樣在加快銷售資金回籠的同時(shí)，降低了增值額，使企業(yè)少繳或免繳土地增值稅，增加了企業(yè)的效益。
�。�2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過(guò)對(duì)開發(fā)成本的研究，適當(dāng)增加開發(fā)項(xiàng)目的一些投資，例如加大對(duì)園林綠化的投入，提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等，這樣既增加了開發(fā)成本和可扣除項(xiàng)目的金額，同時(shí)又能使整個(gè)在建項(xiàng)目的.環(huán)境更加優(yōu)美，配套更加完善，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌的建設(shè)。
【例】A房地產(chǎn)公司開發(fā)一住宅小區(qū)，住宅可售面積100000平方米，全部都是普通住宅。銷售均價(jià)為3500元，預(yù)計(jì)銷售總收入為35000萬(wàn)元，繳納的營(yíng)業(yè)稅為1750萬(wàn)元，城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加為175萬(wàn)元，取得土地使用權(quán)費(fèi)用和開發(fā)成本為20800萬(wàn)元。
方案一：直接按現(xiàn)狀開發(fā)銷售。其中可扣除項(xiàng)目金額為20800×（1+10%+20%）+1750+175＝28965，增值額為35000-28965＝6035，增值率為20.8%，應(yīng)繳納的土地增值稅為6035×30%＝1810.5萬(wàn)元。
方案二：在小區(qū)中心花園建設(shè)一個(gè)噴泉，美化綠化整個(gè)小區(qū)，在靠近馬路的地方建隔音帶，追加固林綠化方面的投資300萬(wàn)元，則可扣除項(xiàng)目金額為（20800+300）×（1+10%+20%）+1750+175＝29355，增值額為35000-29355＝5645，增值率為19.2%，正好符合稅收優(yōu)惠政策，可以免交土地增值稅。投資了300萬(wàn)對(duì)小區(qū)進(jìn)行綠化，提高了小區(qū)的配套設(shè)施和商品房質(zhì)量，同時(shí)少繳了1810.5萬(wàn)的稅收。
房地產(chǎn)開發(fā)方案11
一、全員銷售的目的和意義
全員營(yíng)銷是為我公司實(shí)現(xiàn)完成全年售房任務(wù)的重要手段，以推動(dòng)全員營(yíng)銷發(fā)揮和調(diào)動(dòng)員工積極性，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益，倡導(dǎo)員工愛(ài)崗敬業(yè)，營(yíng)造一個(gè)團(tuán)結(jié)協(xié)作，拼搏進(jìn)取，人人促銷的工作氛圍。
二、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置
公司成立全員營(yíng)銷管理小組，具體負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢查指導(dǎo)此項(xiàng)工作的有效落實(shí)。
組 長(zhǎng)：廖清萍
副組長(zhǎng)：陳永紅
組 員：史璞、肖湘暉、姜炳露、郭嫻英、馬艷、金文艷、陶濤
具體分工：
1、廖清萍：對(duì)全員營(yíng)銷工作全盤負(fù)責(zé)，聯(lián)系方式：15909978888；
2、陳永紅：主要負(fù)責(zé)對(duì)阿克蘇片區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)務(wù)管理，每天負(fù)責(zé)與各案場(chǎng)經(jīng)理及業(yè)務(wù)人員做好房源的更新、價(jià)格的確定及最后定價(jià)工作,聯(lián)系方式：1580997XXX5。
3、史璞：配合陳永紅做好全員營(yíng)銷工作，并負(fù)責(zé)對(duì)每天的全員營(yíng)銷情況進(jìn)行日?qǐng)?bào)，及相關(guān)文字記錄和資料整理工作，聯(lián)系方式1880997XXX5。
4、肖湘暉：主要對(duì)全員營(yíng)銷的售房、回款情況進(jìn)行核實(shí)，按公司要求及時(shí)與成交員工做好兌現(xiàn)銷售提成工作，保證全員營(yíng)銷順利進(jìn)行，聯(lián)系方式：13579391111。
5、各售房點(diǎn)負(fù)責(zé)人：郭嫻英（南疆農(nóng)民市場(chǎng)售房負(fù)責(zé)人）15292356666、馬艷13999669838（金橋茗苑銷售人員）、金文艷136575806XX（金橋現(xiàn)代城銷售人員）、陶濤15292358888（學(xué)府一號(hào)售房負(fù)責(zé)人）：主要對(duì)日常工作進(jìn)行操作并及時(shí)反饋全員營(yíng)銷的市場(chǎng)反應(yīng)，提出合理化建議，并保障全員營(yíng)銷的`順利實(shí)施。
6、姜炳露：主要對(duì)此項(xiàng)工作進(jìn)行全面的跟進(jìn)、落實(shí)、檢查、考評(píng)，至少每?jī)芍苄柙诳偣境繒?huì)上匯報(bào)此項(xiàng)工作的檢查情況，聯(lián)系方式：1529235XXXX。
三、實(shí)施辦法
1、員工在不影響正常本職工作的前提下進(jìn)行全員營(yíng)銷；2、方案采取“全員銷售、多銷多得”的辦法；
3、適用范圍：公司所有員工；
4、現(xiàn)可售地產(chǎn)項(xiàng)目：金橋現(xiàn)代城、金橋茗苑、學(xué)府壹號(hào)、金橋蘋果苑、鳳凰城、天璽大廈、碧水龍庭；
四、銷售流程
1、首先由陳永紅對(duì)各售房項(xiàng)目當(dāng)天的房源在各售房點(diǎn)進(jìn)行公布及檢查管理，并及時(shí)對(duì)各點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行確定；
2、公司員工負(fù)責(zé)將客戶帶到現(xiàn)場(chǎng)售房部或電話推薦，介紹給業(yè)務(wù)人員即可，業(yè)務(wù)人員做好全員營(yíng)銷客戶登記工作，并進(jìn)行相關(guān)談判工作，如果確認(rèn)交易，方可按公司有關(guān)規(guī)定按期計(jì)提提成。
3、業(yè)務(wù)人員負(fù)責(zé)提供客戶所購(gòu)房屋的位置、戶型、面積、價(jià)位、交房日期、物業(yè)管理、違約責(zé)任等相關(guān)資料和咨詢服務(wù)。負(fù)責(zé)督促客戶按照規(guī)定按時(shí)支付房款（定金、首付款、一次性付款、按揭貸款及后期各項(xiàng)費(fèi)用等）；負(fù)責(zé)帶領(lǐng)客戶到財(cái)務(wù)部繳納現(xiàn)金或辦理刷卡手續(xù)，個(gè)人不得經(jīng)手現(xiàn)金。
4、認(rèn)購(gòu)協(xié)議填寫由售樓部業(yè)務(wù)人員完成并負(fù)責(zé)完成合同簽訂工作，并進(jìn)行提交內(nèi)業(yè)審核。
5、如需按揭貸款的客戶，由業(yè)務(wù)人員協(xié)助其完成貸款手續(xù)的辦理。
6、業(yè)務(wù)人員需與客戶作好溝通，向其闡述國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定及我公司的臨時(shí)性規(guī)定。
五、銷售提成
1、按照公司規(guī)定：
（1）住宅：提成比率為3‰，客戶成交后，公司員工與業(yè)務(wù)人員各按成交價(jià)總房款的1.5‰計(jì)提提成。
�。�2）商鋪提成比率為3‰,客戶成交后，公司員工與業(yè)務(wù)人員各按成交價(jià)總房款的1.5‰計(jì)提提成。
2、尾盤銷售：住宅、商鋪的提成計(jì)提規(guī)定，公司員工除業(yè)務(wù)員外，其他員工介紹客戶成交后，并且業(yè)務(wù)員完善商品房買賣合同簽訂工作后，員工可按成交價(jià)總房款的1.5‰計(jì)提提成。
3、銷售工作完畢，當(dāng)月房款到帳，當(dāng)月上報(bào)提成審批，經(jīng)辦員工即可到公司財(cái)務(wù)部領(lǐng)取業(yè)績(jī)提成。
以上情況：客戶必須是在銷售部檔案中沒(méi)有信息記錄的計(jì)提提成，有信息記錄的不計(jì)提成，（也就是前期到售房部咨詢過(guò)的客戶并且做過(guò)登記的不計(jì)提成）。
房地產(chǎn)開發(fā)方案12
因此，旅行社之間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越激烈，市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果則是利潤(rùn)普遍下降。因此，各大旅行社也在尋找新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。對(duì)旅行社來(lái)說(shuō)，與酒店、賓館、運(yùn)輸、景點(diǎn)單位的合作比較普遍，與地產(chǎn)商的合作則相對(duì)比較少。隨著國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)的不斷發(fā)展變化、旅游市場(chǎng)被不斷細(xì)分，旅游地產(chǎn)商和旅行社之間的合作越來(lái)越成為現(xiàn)實(shí)的選擇。
目前，國(guó)內(nèi)越來(lái)越多的人對(duì)疲于奔波式的觀光旅游，尤其是高端客戶、成功人士，對(duì)這種旅游方式不再認(rèn)可，這也是因?yàn)檫@部分高端客戶游覽了更多著名的、擁擠的景點(diǎn)后發(fā)生的新變化。例如，根據(jù)青島嶗山景區(qū)的統(tǒng)計(jì)，在青島最傳統(tǒng)的旅游旺季—每年7-8月份的游客，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有在淡季來(lái)青島旅游的客戶高端，這也驗(yàn)證了這個(gè)觀點(diǎn)。未來(lái)的旅游市場(chǎng)，越來(lái)越多的高端客戶將重視休閑游，即使到旅游景區(qū)也會(huì)避開旅游旺季高峰。而高端客戶的商務(wù)旅游活動(dòng)則是當(dāng)今及未來(lái)永恒的需求。當(dāng)然，對(duì)于一些從未外出旅游或外出比較少的人來(lái)說(shuō)，普通的觀光游仍有一定容量的市場(chǎng)，但隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，這部分市場(chǎng)的`利潤(rùn)將下降，而且，這也不是旅行社和旅游地產(chǎn)商的合作點(diǎn)。
高端客戶更重視休閑旅游、商務(wù)旅游。休閑旅游，主要是讓人在一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、能放松身心的地方安靜地住上幾天，在緊張的工作生活中，讓人得到充分的休息，這種方式，也是目前發(fā)達(dá)國(guó)家國(guó)民的旅游方式，國(guó)人的旅游方式也必然向這個(gè)方向發(fā)展。而高級(jí)商務(wù)活動(dòng)，主要包括外出參觀考察、參加各類研討或會(huì)議、論壇，在從事高級(jí)商務(wù)旅游活動(dòng)時(shí)，同步進(jìn)行一些休閑活動(dòng)，這對(duì)高端客戶更有吸引力，他們也愿意付出更多的費(fèi)用去參加對(duì)他們更有意義的商務(wù)旅游活動(dòng)。相反，即使是“零團(tuán)費(fèi)”，對(duì)一些高端客戶來(lái)說(shuō)，也未必能愿意參加。
休閑旅游容易使高端客戶通過(guò)購(gòu)買房產(chǎn)而實(shí)現(xiàn)休閑度假，而商務(wù)旅游則容易吸引高端客戶去某個(gè)地方旅游，兩者的有機(jī)結(jié)合，恰恰就是旅行社和旅游地產(chǎn)企業(yè)細(xì)分市場(chǎng)、深度合作的新內(nèi)容。具體來(lái)說(shuō)，青島及山東的旅行社，與廣東的地產(chǎn)商、旅游企業(yè)合作點(diǎn)主要包括在以下幾個(gè)方面：
一是山東、廣東作為兩個(gè)超級(jí)經(jīng)濟(jì)大省，兩省GDP 占全國(guó)的20%左右，兩省擁有大量的高端客戶，他們均有相互認(rèn)識(shí)、交流、談合作的需求，魯粵的旅行社、地產(chǎn)商可以為他們提供更多服務(wù)，這是雙方合作的良好基礎(chǔ)。
二是兩省的高端客戶均有相互休閑度假的需求，對(duì)山東及北方客戶來(lái)說(shuō)，希望冬季到廣東等地休閑度假、避寒，甚至過(guò)“候鳥生活”，而對(duì)于廣東等地的南方客戶來(lái)說(shuō)，在夏季又希望去青島等地避暑，這就為雙方合作提供更多客戶資源及客戶需求上的保障。
三是旅行社和旅游地產(chǎn)商各有優(yōu)勢(shì)。對(duì)青島的大型旅行社來(lái)說(shuō)，往往擁有與當(dāng)?shù)卣块T、銀行VIP 、大企業(yè)集團(tuán)等高端客戶；而對(duì)于廣東的地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，則有自己業(yè)主、高爾夫會(huì)員、酒店客戶及眾多合作伙伴等客戶資源，為實(shí)現(xiàn)南北的客戶交流創(chuàng)造了條件。
總之，雙方合作過(guò)程中，把清遠(yuǎn)漂流景點(diǎn)觀光、到獅子湖打高爾夫、住豪華別墅、到周邊各行業(yè)考察交流等作為合作的載體，必將給雙方的客戶帶來(lái)更多的收獲，他們收獲的決不僅僅是觀光游覽，也不是幾天的休閑，更多的是結(jié)識(shí)新的朋友、合作伙伴，開闊了視野，通過(guò)購(gòu)買房產(chǎn)等加入了更廣泛的商務(wù)圈層�？梢钥隙ǖ卣f(shuō)，如果彼此的客戶有了更大的、更高的收獲，也必然給為客戶提供高端服務(wù)的旅行社、旅游地產(chǎn)商帶來(lái)更多的收益。雖然青島的旅行社也需要借助廣東當(dāng)?shù)氐穆眯猩绲膸椭眯猩绾吐糜蔚禺a(chǎn)開發(fā)商的合作，已經(jīng)打破了傳統(tǒng)的異地旅游企業(yè)之間的合作模式，而傳統(tǒng)意義上的旅行社之間的合作，往往難以達(dá)到更深的深度。當(dāng)然，雖然上述分析是可行的，但雙方是否能有實(shí)質(zhì)性的合作，還需要各方共同更加務(wù)實(shí)的探討，才能達(dá)到預(yù)期的效果。
合理利用自然資源，堅(jiān)持自己的特色，發(fā)揮市場(chǎng)的活躍機(jī)制，嚴(yán)格控制發(fā)展節(jié)奏，同時(shí)，加大基礎(chǔ)設(shè)施投入，蓄水養(yǎng)魚，協(xié)調(diào)發(fā)展，有效保證了地產(chǎn)和旅游的雙豐收。
房地產(chǎn)開發(fā)方案13
房地產(chǎn)開發(fā)成本控制主要是對(duì)其中主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用的控制，因?yàn)檫@些既是可控制的又是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果影響較大的費(fèi)用，控制住這些費(fèi)用就控制住了開發(fā)成本費(fèi)用的主要部分.
第一部分:征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)的控制關(guān)鍵是建設(shè)項(xiàng)目的選址，首先必須符合城市總體規(guī)劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等.用地上不能有太多的地上建筑物、構(gòu)筑物以及地下管線等,毗鄰無(wú)異議。同時(shí)要求對(duì)國(guó)家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策的熟練把握。
第二部分 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)的控制將前期費(fèi)用分為行政事業(yè)性收費(fèi)和工程服務(wù)性收費(fèi)兩部分。對(duì)前一部分通過(guò)爭(zhēng)取各項(xiàng)優(yōu)惠政策降低；
勘探、設(shè)計(jì)等前期工程任務(wù)的發(fā)包，必須按照新的招投標(biāo)法的規(guī)定,通過(guò)公開招標(biāo)確定承包單位，最大限度壓低承包價(jià)。
工程項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上的浪費(fèi)是十分驚人的，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)一定要與項(xiàng)目的市場(chǎng)定位相適應(yīng)，不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行價(jià)值工程管理。
設(shè)計(jì)目前很多知名開發(fā)企業(yè)實(shí)行方案設(shè)計(jì)落實(shí)到人頭，方案設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)分開的做法.
三通一平工程費(fèi)用，也是前期工程費(fèi)控制的重點(diǎn).土、石方工程一般工期較短，也沒(méi)有復(fù)雜嚴(yán)格的質(zhì)量要求，可以采用市場(chǎng)價(jià)格,實(shí)行總價(jià)招標(biāo)。
施工用水、用電線路的敷設(shè),一定要兼顧小區(qū)建成后生活用水、用電的需要，切忌重復(fù)建設(shè)，增加成本。
第三部分 建安工程費(fèi)的全程控制
一、決策階段的難題和對(duì)策:
1、加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性、系統(tǒng)性，準(zhǔn)確市場(chǎng)定位。
2、推行價(jià)值工程管理,“用最少的投資，爭(zhēng)取最大的效益"：
1) 保持項(xiàng)目功能不變，降低項(xiàng)目投資；
2) 投資不變，提高項(xiàng)目功能;
3） 投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；
4） 降低一些次要功能，使成本大幅度降低;
5) 運(yùn)用新科技、新技術(shù)，既提高功能，又降低項(xiàng)目投資；
3、決策的連貫與調(diào)整。前期計(jì)劃的完整、系統(tǒng)、合理、科學(xué)，盡量避免后期調(diào)整帶來(lái)的震蕩和成本上升。
二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制要點(diǎn)：
研究表明,房地產(chǎn)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)的程度約65％，施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)程度為25～35％,施工階段通過(guò)技術(shù)措施節(jié)約工程造價(jià)的可能性僅為5～10%，這表明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。
1、成立成本評(píng)估審核部門：
公司內(nèi)部成立專門的工程設(shè)計(jì)管理部門，制定詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求和下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù)，并對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案和施工圖進(jìn)行審核；對(duì)工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計(jì)的合理性和安全性等進(jìn)行全面的'評(píng)估和審核。
1) 通過(guò)招標(biāo)和方案競(jìng)賽,縮短設(shè)計(jì)周期和優(yōu)化設(shè)計(jì)方案；
2） 按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算來(lái)控制初步設(shè)計(jì)；
3） 通過(guò)合同對(duì)勘察設(shè)計(jì)單位明確規(guī)定責(zé)任；
4) 加強(qiáng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的制訂和合理應(yīng)用。
2、對(duì)設(shè)計(jì)單位限額設(shè)計(jì)：
由于當(dāng)前設(shè)計(jì)單位普遍經(jīng)濟(jì)觀念和市場(chǎng)觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)"，加上設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計(jì)算，不利于設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)成本控制意識(shí),設(shè)計(jì)保守不合理，浪費(fèi)極大。
在設(shè)計(jì)任務(wù)書或投資估算上規(guī)定造價(jià)的限額,并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤。對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賞（節(jié)約）罰（超支）。
3、積極實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制。
4、盡量避免設(shè)計(jì)變更帶來(lái)的成本增加。
三、招標(biāo)階段的成本控制：
通過(guò)施工招投標(biāo),促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)，降低工程造價(jià)，縮短工期，提高工程質(zhì)量.
四、施工階段的成本控制：
1、加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理，安排施工全過(guò)程的材料和質(zhì)量監(jiān)理.
2、自購(gòu)材料、設(shè)備的選用和采購(gòu)應(yīng)深入了解建材市場(chǎng)行情,在保證結(jié)構(gòu)安全和使用功能的前提下,盡量選用市場(chǎng)供應(yīng)充足、價(jià)格相對(duì)低廉的材料；或者當(dāng)條件成熟，達(dá)到一定的開發(fā)規(guī)模的時(shí)候，采用自行招投標(biāo)采購(gòu)或與其他方合作聯(lián)合招投標(biāo)采購(gòu)。
3、處理好質(zhì)量與成本的關(guān)系，質(zhì)量要同物業(yè)設(shè)定的檔次、市場(chǎng)定位聯(lián)系起來(lái)，研究目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)某項(xiàng)材料設(shè)備質(zhì)量、檔次的重視和敏感程度.
4、保證工程進(jìn)度.
第四部分 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
建設(shè)單位應(yīng)主動(dòng)為各專業(yè)部門提供技術(shù)支持，充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，降低造價(jià)。
第五部分 管理費(fèi)用
根據(jù)公司的實(shí)際情況,在投資估算和成本控制體系上，將開發(fā)間接費(fèi)用即企業(yè)直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉(zhuǎn)房攤銷等費(fèi)用計(jì)入管理費(fèi)用。管理費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于開發(fā)建設(shè)的規(guī)模，因此應(yīng)當(dāng)通過(guò)加大開發(fā)力度和開發(fā)規(guī)模，降低單位管理費(fèi)用水平。
一、定崗定員,精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，減少人員冗積情況出現(xiàn)。但對(duì)關(guān)鍵崗位和關(guān)鍵業(yè)務(wù)，尤其成本效益高的崗位，不但不能過(guò)于精簡(jiǎn)，而且有必要增加、充實(shí)定員。
二、在理順公司產(chǎn)權(quán)關(guān)系的基礎(chǔ)上，將公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)管理費(fèi)用明確出來(lái),并按照項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分?jǐn)偂?/p>
三、由于目前房地產(chǎn)專業(yè)分工越來(lái)越細(xì)，拆遷、施工、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理等均有專業(yè)的公司和隊(duì)伍，可能的話對(duì)開發(fā)過(guò)程中的部分業(yè)務(wù)可分包給外部的專業(yè)公司，前提是這樣做比自己做更節(jié)省。
四、推行各部門管理費(fèi)用承包、限額獎(jiǎng)懲，調(diào)動(dòng)節(jié)約管理費(fèi)用的積極性和責(zé)任心。
第六部分 財(cái)務(wù)費(fèi)用的全面控制
首先是建立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系，算清開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的資金運(yùn)行情況,投入多少,運(yùn)行時(shí)間，貨幣在不同時(shí)間內(nèi)價(jià)值的調(diào)整、回收期、回收量、資金在某個(gè)環(huán)節(jié)的滯留和損耗。財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制實(shí)際是對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的控制，其中主要是貸款利息的降低。因此，應(yīng)當(dāng)通過(guò)分階段控制開發(fā)進(jìn)度、縮短開發(fā)周期,降低資金占用時(shí)間，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。
一、安排合理的融資方案：貸款金融機(jī)構(gòu)的選擇;融資方式的選擇；貸款額度的合理確定，利率的談判;籌資費(fèi)用的節(jié)約，進(jìn)度的合理安排等。
二、貸款利息應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實(shí)施控制。
1、對(duì)貸款額度的控制，通過(guò)編制建設(shè)資金使用計(jì)劃、現(xiàn)金流量表及貸款計(jì)劃，在滿足項(xiàng)目需求的前提下，盡量壓縮存量資金，減少貸款總額，縮短貸款期限，控制財(cái)務(wù)費(fèi)用。
2、對(duì)資金占用期限的控制,主要通過(guò)縮短工期,同時(shí)加快銷售、加速資金的回收來(lái)實(shí)現(xiàn)：
1） 前期階段（征地、拆遷、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、報(bào)建等)：
對(duì)耗時(shí)較多的征地拆遷安置階段，可通過(guò)委托給專業(yè)的公司來(lái)縮短時(shí)間；
對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，可利用市場(chǎng)機(jī)制、通過(guò)公開招標(biāo),選擇實(shí)力強(qiáng)、水平高、信譽(yù)好的單位，通過(guò)合同把規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)間鎖定,以加快進(jìn)度。
2)施工階段的時(shí)間控制:在搞好工程招標(biāo)和認(rèn)真簽訂好承包合同的基礎(chǔ)上,抓好以下工作：
根據(jù)工程進(jìn)度目標(biāo)逐級(jí)編制工作計(jì)劃,包括工程項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目年度計(jì)劃、建設(shè)監(jiān)理單位的計(jì)劃系統(tǒng)和設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)系統(tǒng)。然后進(jìn)行項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)分解，把目標(biāo)逐個(gè)分解到各施工單位,并確定各施工單位的交接日期。根據(jù)進(jìn)度要求配備足夠的工程技術(shù)管理人員，以保證技術(shù)指導(dǎo)、監(jiān)督適時(shí)到位.協(xié)調(diào)好銀行關(guān)系，安排資金按計(jì)劃準(zhǔn)時(shí)、足額到位，以保證工程的順利進(jìn)行。
保證原材料、設(shè)備的組織供應(yīng)及時(shí)到位,以免停工待料，延誤工期。對(duì)于施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更,保證設(shè)計(jì)單位的充分配合，及時(shí)變更出圖。
3)銷售階段的時(shí)間控制：
銷售的及早介入，制定銷售策略,及時(shí)啟動(dòng)預(yù)售；實(shí)行銷售業(yè)績(jī)的激勵(lì)制度，促進(jìn)銷售收入的快速實(shí)現(xiàn)；監(jiān)控售房款的及時(shí)回收，以便及時(shí)歸還銀行貸款。
第七部分 稅金的控制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)全公司的稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃，爭(zhēng)取合理避稅，以有效降低稅收負(fù)擔(dān).目前，房地產(chǎn)開發(fā)涉及的主要稅種(所得稅前）有：營(yíng)業(yè)稅及其附加;耕地占用稅；土地增值稅等。財(cái)務(wù)部門應(yīng)針對(duì)每種稅收的特征，制定相應(yīng)的避稅措施。
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