商圈調查報告

時間：2024-07-07 10:27:16 調查報告

商圈調查報告

　　篇一：

商圈調查報告

　　商圈調查所要達到的目的：

　　1、如果是以居住地居民為主的商圈，了解商圈內居民的人口結構、男女比例、年齡構成、社會經濟條件、生活態度及消費癖好等；如果是以過往人群為主的商圈，了解過往人群的人口要素資料，包括年齡結構、性別結構、社會經濟條件、消費癖好、不同時間段人流的變化狀況等，確定是否值得開店和開什么店；

　　2、分析商圈的結構，是單一商圈還是多層復合式商圈，有時候會有好幾個不同類型的商圈部分交叉重疊在一起，會使選擇者感到迷惑，在這個時候尤其要小心區別；

　　3、發現商圈的優勢和弊病，進行分區考察，考察的主要項目有道路設施的完善和交通的便利程度、人口流動的特點與規律、不同類型店面的集結度和分布規律、鋪租，如果商圈跨區，比如不同區域歸屬不同的工商、稅務等部門管理，還要考慮這些部門的服務與費用水平，加上對競爭對手的考察，對供應商的考察等因素，決定最后的鋪址選擇。在這些因素之外，不要忘了城市建設規劃導致環境變化的因素。

　　在通常情況下，我們可以把商圈分成三種類型，

　　一是主要商圈，一個城市通常都會有幾個主要商圈，主要商圈以目標顧客為劃分，會有高、中、低的層次區分，以經營項目為劃分，會有不同的重點主打；

　　二，次要商圈，居于主要商圈之外，為主要商圈作補充的二級商圈，一般規模會小于主要商圈，輻射半徑和對顧客的吸引力亦會大大小于主要商圈；

　　三，邊緣商圈，一般為社區商圈，以居民點為中心并以為當地居民提供日常服務為主要經營目標和獲利來源。一般來說，次要商圈的地位會比較尷尬，要注意選擇那種有核心點的二級商圈，比如，一個或數個人氣旺盛、特點鮮明的專業批發市場，以此為中心形成的商圈，一般都是比較理想的商圈。創業者在這種商圈中進行選擇時，會目標明確，干擾較少，尤其適合那些剛剛下水，經驗不足的創業者。

　　此外，我們還可以將商圈分成集中型商圈：功能比較單一，定位十分明確的商圈；集約型商圈：在一定范圍內，由多個小的不同類型的商圈組成。甚至在同一個小商圈內，你也可以根據不同因素細分若干個不同的微型商圈，比如，在同一個商圈內，若干個經營首飾的小店集中在一起，就可能形成一個商圈內部的微型商圈，對準備在商圈開鋪的朋友來說，考察大商圈的同時，應該特別注意這種大商圈內的微型商圈，在大方向確定以后，這種對細節的關注可能會決定你經營的成敗。在進行商圈調查的時候，我們建議以數字為中心，切忌憑感覺，會畫圖的朋友，最好能畫出詳細的圖紙，并加以細致的文字說明，這對你最后的選擇會起到至關重要的作用。

　　你要注意的因素有這些：

　　1、目標區域內的建筑及分布，建筑內人群資料及與交通的關系；

　　2、目標區域內業態的具體分布，尤其關注那些小的商業氣候，比如若干家同類型扎堆，分析其為什么要扎堆，其中有無龍頭店，各自經營的主要項目有無沖突，如何解決，觀眾的反應等等，要進行詳細統計；

　　3、關注那些生意好的孤立店，為什么生意好？有無可能在其旁邊開店借勢？

　　4、關注規劃的變化，在一個成熟商圈內，規劃的變化往往預示著后來者的巨大機會，因為老客戶一般都會有“戀棧”心理，對規劃變化有意無意進行排斥，反應遲鈍，給后業者奪取和轉移前者的優勢帶來了機會；

　　5、幾個需要單獨考慮的因素，比如影響巨大的品牌店，如商圈內麥當勞、肯德基，一些人氣旺盛的大型商場，這些因素經常會改變商圈氣氛，并形成商圈內局部的經營小環境，需視情況加以利用；

　　6、商圈外因素，如戲院、政府機關、展覽會場、學校、公園等，這些因素看上去好像與商圈無關，但卻經常會帶來對經營者意想不到的影響，在調查中關注這些因素，然后加以利用或規避。

　　有一個需要特別注意的問題是，在對商圈調查的時候，或進行商鋪選址的時候，每一個人都要特別關注位置，但卻甚少有人注意到，商業選址要注意的其實不是地理位置，而是客流位置，所以要特別關注商圈內人潮的流向，關注其行動規律，并注意考察人潮流向形成背后的各種影響因素，如心理、歷史、環境等等，這一點非常重要。我們看到有很多朋友一直做得都很不錯，但就是因為疏忽了這一個“小小的問題”，以為選擇了一個旺鋪，必定發財，誰知道門前旺盛的人流都流到了別人店里，自己只是站在門口看了看熱鬧，最后自己還搞得莫名其妙。其實原因就在這里：商鋪的選址，選的不是地理位置，而是人流位置；對人流的考察，首先要考慮的不是人流的多寡，而是人流背后隱藏的購買習慣及形成這種購買習慣的原因，如果你沒有辦法扭轉，那你就應該避開這個位置。

　　商圈調查最重要的方法，第一是觀察，觀察的時候要選擇多個時間點，同一個時間點的觀察要反復進行多次，然后進行細致比較；第二是記錄，必須要量化，有量化才會有標準，才會不受感覺欺騙。商鋪選址的方法是：大商圈找小商圈，小商圈中找微型氣候，微型氣候中找具體開鋪位置。

　　開店選址便利店商圈調查初探

　　前言：俗話說，好的選址是成功的一半。便利店開店選址的問題可以說是令許多便利店企業頭痛的一件大事。而目前眾多關于選址的文章基本很少針對便利店這種業態的。很多對于大賣場的商圈的分析方法和細節不適用于便利店。基于此，筆者選擇了這個課題，希望能夠給各位在便利店從事相關工作的朋友一些啟示。當然，商圈其實是動態的，并非總是一成不變，故許多結論也是需要經驗的。由于筆者從事相關調研工作時間不算長，如有不對之處，希望批評指正。

　　一、店鋪類型的劃分和有效人流的測算

　　要學會商圈調查，第一步是明確店鋪類型。店鋪類型的劃分對便利店的商圈的分析具有決定性的意義。隨著店鋪類型的變化，商圈的考察指標也在變化。因此，商圈分析其實是由店鋪類型來決定的，每一種類型的考察指標和角度都不盡相同，店鋪類型的劃分在每個公司也不盡相同，但為了便于商圈調研，筆者把它分為以下兩種類型：

　　1、結點型店鋪：依靠一個或幾個重要的結點來開設的便利店，一般來說，顧客是相對固定的。所謂結點，就是能夠集結人群的地點，如學校、醫院、社區、加油站等。結點對于便利店商圈調查具有普遍意義。例如社區店：以社區居民為主要消費群體，主要為社區居民服務，而商務便利店又以商務辦公的群體為主要顧客，這些都屬于結點型店鋪。

　　2、中心商業區店鋪：不需要依靠結點的中心商業區及鬧市區的店鋪。這類店鋪的考察和結點型店鋪有所區別。因為它位置特殊，例如南京步行街開店，它既沒有居民、學校，也沒有醫院、辦公樓，但其實從商圈來說是適合開設便利店的。（其實很多便利店企業稱之為“客流店”）

　　分類方法不盡相同，但國內便利店大體就以上兩類，基本所有的便利店都可以對號入座。特別強調的，結點型店鋪應該是重點研究對象，因為它的發展空間大，是一種戰略資源店鋪。

　　在分析商圈前，除了解釋結點概念的同時，還需要解決門前有效客流（R）的測量。門前有效客流是指從店門口步行經過的潛在目標顧客。24小時的實測在便利店商圈調查中沒有意義。眾所周知，我們測量R值是因為我們知道，銷售額=客單價*客流量，客單價可以由歷史數據得出——各種不同類型店鋪的客單價不同，但差別不大——那么只要確定客流量就能大致預測銷售了。一般文章中說到，客流量=R*進店比率，但進店比率不是一成不變的，舉例來說，早上的進店比率和高峰期、深夜進店比率區別是很大的，如果用一個固定的10%或8%來評價都是沒有意義。對于一個小便利店來說，這個測量客流量的方法是值得商榷的。更好的方法是根據各類型已開店鋪的時段客流量或銷售額來預測門前客流R，這里不具體討論細節。總之，這個門前有效客流R的測量方法是有講究的，不應該根據實測數來確定。

　　二、結點型店鋪的商圈調查

　　結點店如何做商圈調查？

　　結點型店鋪的考察指標從大的方面來說有三點，依次為周邊環境、競爭對手、立地立位。對后兩項指標只需要定性評價即可。首先說立地立位，指的是店鋪所在地理位置本身的優劣。如面寬（6米以上為佳）、是否有臺階、顯眼度、店鋪形狀等因素。這些指標基本無需量化，只要符合便利店開設基本條件即可。競爭對手的考察也是一樣，例如同業態店鋪最好超過50米，對手的價格、營業時間、商品、服務等均在考察之列。（這里暫不考慮商圈飽和度問題，因為目前很多結點型商圈都沒有達到飽和），需要提醒的是，如果該商圈的零售店鋪數量較多，一般來說，這個商圈的周邊環境是適合開店的，這時候競爭對手的考察就變得非常重要了。最后是周邊環境，這也是唯一需要量化的指標。這里的周邊環境指社區、醫院、學校等各種人群聚集的點。按商圈范圍分層來測定結點的人群。一般來說，把商圈劃為三層是很有必要的，以半徑50、150、300米為單位劃為第一、第二、第三商圈。（當然不能形而上學，如有柵欄或小區出口在300米以外等情況，不能算在有效商圈里）居民總體資料可從居民住宅區的居委會獲得（現在小區基本都有介紹圖），結合問訊小區的清潔工、小攤販可以得到更具體的信息。第一商圈的居民購物可能性：第二商圈購物可能性：第三商圈購物可能性=7：2：

　　1。（經驗公式）再根據各結點收入水平來確定銷售。

　　舉例：某社區店位于小區主干道，除社區外沒有明顯結點。第一商圈的居民300戶，第二商圈的居民700戶，第三商圈的居民1000戶，該店門前有效客流R=3000人

　　那么銷售額預測如下：

　　商圈有效總戶數=300+700×2÷7+1000÷7=650戶，也就是說現在商圈的情況轉化成50米內有650戶，而50—300米沒有居民。

　　假設戶均消費每天為5元，則銷售額=5*650=3250元

　　注明：假設戶均消費是有直接意義的，準確與否有一定經驗，是綜合年齡特征、收入水平等因素來確定的。這里假設的是每戶一周入店4次（每人1-2次左右），每次消費9元左右。只有大賣場和便利店集群開店時才計算居民可支配收入來確定銷售：可支配收入一般是一個城區的平均數，對一個單獨小區來說，參照系數難確定；就算居民購買力確定，如每月支出1000元購買食品和生活必需品，那么他到便利店來購買的比率也是無法確定的。因此，認為經驗的得出戶均消費是更為直觀的方法。那么，人均可支配收入是不是沒有意義呢？下一步我們討論便利店集群開店時，人均可支配收入就變得尤為重要了。

　　回到前面，我們已經預測出銷售額=5*650=3250元，這時候，我們結合門前人流預測法來對比銷售。

　　假設該店門前有效客流R為3000人（社區店的進店比率為10%，客單為10元，每個公司的進店比率，客單都不同，由MIS系統的社區店資料分析得出），那么我們可以得到銷售額=300*10=3000元。好的，那么可以假設開店后，由于店鋪的吸引力門前人流會有一定增加，這樣，我們就印證了銷售額應該在 3250左右。

　　結點店預測大概方法就是這樣，如果商圈范圍內還有其它結點或有其它明顯競爭對手，則應相應增減，但浮動范圍一般不超過500元。

　　下面再舉一個學校店的例子。

　　舉例：一學院師生共3500人，店鋪位于結點的主出入口。200米處有一醫院（300人左右），100米處有一社區（200戶）。門前客流預測為5000人。結點銷售額＝3800×10％×客單價（8元）+（200×2÷7）×5元

　　篇二：便利店調研報告

　　一、調研背景：

　　目前，在國內各中心城市與沿海城市，便利店作為繼大賣場及超市之后出現的又一新興的零售業態，24小時連鎖便利店前景廣闊。便利店一般是位于居民區附近，以經營即時性商品為主，以滿足便利性需求為第一宗旨，采取自選式購物方式的小型零售店。所以，此次我們對便利店展開了一系列的調查研究。

　　二、調研時間：11月5日——12月3日

　　三、調研內容及分析：

　　1、調研概況：（調查員：xxx）

　　2、南京便利店的主要競爭對手：蘇果便利店、世紀華聯、易捷easy joy、蘇果好的便利店、可的便利店、大眾便利店、好又多便利店等等。

　　3、距離問題（調查員：xxx）：以南京財經大學為中心，從我校南門出發，到達蘇果便利的時間步行大約2分鐘左右。從我校西門出發，到達世紀聯華的時間步行大約也要5分鐘左右，從南門出發大約到世紀聯華步行需要6-7分鐘左右。從我校西門出發，到達易捷便利店的時間步行大約15分鐘左右。三家便利店坐落于不同的地方，蘇果便利距離世紀聯華大約600米左右，而易捷離蘇果和世紀聯華較遠，大約1公里左右。

　　4、商圈（調查員：xxx）

　　蘇果便利店：周邊附近有各種小店聚集，路兩邊有居民區，并坐落在南京財經大學的周邊，顧客源多。以此點位中心，此店往前還有家悅福超市，各種包子店，蛋糕店，小雜貨商店，附近有三牌樓大街，其街中各種形形色色的商品店鋪布滿。此店后面有著學生需要的小商鋪，吃飯的小店。

　　世紀聯華：位于新民路的一家并不是很起眼的便利店，以此店為中心，此店對面新民路特色街區管理辦公室，周邊有若干的火鍋店，阿瓦山寨，瓦罐湯館等飯店，在大約200米左右有一家較大的百家超市，在右方50米左右有一家小型的萬購超市，其附近還有南京工業大學電光原材料研究所等等各種大大小小的商業店鋪。并在附近有著雅芳居民樓等。

　　易捷便利店：此店是中石化易捷大橋南路店，以此店為中心，對面有一個海軍部，后面有家屬樓，坐落在江蘇石油一樓，旁邊還有今人水果超市，江聯煙酒店，艾尼蜜雪兒等各種小商鋪等，其附近還有海之源等各種飯店和賓館，并在周圍400米左右設有大型超市家樂福。總結：每一家的便利店有著各不相同的商圈，蘇果便利最大的商圈就是學校附近，而世紀聯華最大的商圈是居民樓。易捷最大的是流動性人口小區。其三家便利店周圍都有各種商鋪布滿。

　　5、目標顧客：（調查員：xxx）

　　蘇果便利：主要的顧客群體是學生和居民。

　　世紀聯華：主要的顧客群體是附近的居民和少量的流動性顧客。易捷：主要的群體是需要及時買東西的顧客群體和流動性群體。

　　6、三家不同品牌的競爭關系（調查員：xxx）

　　易捷便利店是中石化內部的便利店，它主要是在加油站設立的便利店，個別設在中石化附近，與蘇果便利和世紀聯華有著本質的不同。蘇果便利和世紀聯華的作用更普遍的是便于周圍人群方便。從三家來分析，若以我校為觀測點，那么最具有優勢的蘇果便利，因為它距學校人群最近，而世紀聯華在去的途中有其他大型超市，易捷更為遙遠，因此，距離來看，其三家的競爭關系蘇果略勝。其三家的周邊環境也大有不同，蘇果和世紀聯華的人群較多，而易捷此店的位置周圍設有大型家樂福超市，因此，從周邊環境看來，易捷略差。

　　7、關于蘇果便利，世紀華聯，易捷easy joy三家店鋪的競爭對手分析（調研員：xxx）

　　（1）、蘇果便利店周圍的競爭對手優勢劣勢分析：最大的競爭對手— —家悅福在面積，商品種類，價格等方面比蘇果便利更有優勢；學校旁邊的小店的價格低，位置上離學校門口近，小區近，學生和居民買東西更方便；左右旁邊是宇航百貨，這家店主要賣的是日用百貨，小五金，小工具等，沒有食品。蘇果便利的產品質量有保證，而且它的知名度較好，顧客信賴度比較高，并且它是24小時營業的，相比周圍商店競爭力較強。

　　（2）、世紀華聯周圍的競爭對手優勢劣勢分析：萬購超市在面積，東西種類，店內環境上比世紀華聯更有優勢，競爭比較大；世紀聯華旁邊對面都沒有類似的店，周圍店家就可以成為它的顧客群，優勢較大；百家超市在環境，面積，商品種類有很大的優勢，而且有時會有促銷活動，吸引顧客。對世紀華聯具有較大競爭力。

　　（3）、易捷easy joy周圍的競爭對手優勢劣勢分析：易捷旁邊就有個小區，地理位置優越，居民買東西很方便；對面有賓館，酒店，各類商店，周圍無類似便利店，競爭力強；易捷是中石化的自有品牌，職員是它的比較固定的顧客源；距離400米左右有大型超市家樂福，對其造成較大的競爭力，家樂福面積大，有 3層，商品種類眾多，并且坐落的那條馬路是主干道，顧客流量大，顧客信賴度和知名度高，而且經常有促銷活動，吸引顧客。

　　8、便利店的商品種類以及期限管理（調研員：xxx）

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