不動產登記等工作情況調研報告

時間：2022-10-08 13:18:54 報告

不動產登記等工作情況調研報告范文

　　根據市局統一部署安排，20XX年3月24至3月31日，由謝文平副局長帶隊，晏新平、陳兆發、鄒曉源、呂勝等一行5人對杭州、南京、無錫三地的不動產統一登記等工作進行了考察學習，另與湖北襄陽就不動產統一登記工作進行了簡要交流，現將有關情況匯報如下：

不動產登記等工作情況調研報告范文

　　一、不動產登記職責整合情況

　　1、四地的管理模式稍有不同

　　（1）浙江省杭州市住房保障和房產管理局： 2011年成立，副廳級單位，承擔原市房產管理局的職責和原市建設委員會的政府保障性住房管理相關職責，劃出原市房產管理局承擔的經濟租賃房、危改房（成片重建）等政府保障性住房建設管理相關職責劃給市城鄉建設委員會。內設10個處室，10個下屬單位。杭州市房產交易產權登記管理中心為正處級自收自支的事業單位，職工380人，中心承擔杭州市各類房產權屬的登記、產權轉移與發證；日常房產權屬監理、房屋建筑面積的測繪管理、直管公有住房接管相關業務、房產中介機構及房地產經紀人備案登記的初審及相關工作。房產測繪還未實行市場化，均由中心下設的測繪公司開展此項工作。

　　（2）江蘇省南京市住房和城鄉建設委員會：2010年成立，副廳級單位，內設22個處室，6個下屬單位。南京市房地產市場管理處由南京市房屋產權監理處、南京市房地產市場管理處、南京市房屋租賃管理辦公室合署而成，是自收自支的正處級事業單位，現有職工620人，內設24個職能部門，主要負責全市房屋權屬登記、商品房銷售許可、房地產抵押登記、房屋租賃市場管理、房地產經紀機構和從業人員備案、房產檔案管理、房產測繪管理工作。房產測繪實行有限度的放開，即房產預測可由有資質等級的民營測繪公司開展，但房產實測則由其下轄的測繪公司開展。

　　（3）江蘇省無錫市住房保障和房產管理局：2010年成立，正處級單位，內設12個處室，34個下屬單位。無錫市房屋產權監理處是差額撥款的副處級事業單位，現有職工300人，內設16個職能部門，主要負責全市房屋權屬登記工作、房屋檔案管理、房產測繪管理工作、房地產市場信息系統建設、房地產市場監測與分析工作，編制房地產市場研究報告和發布房地產市場有關信息、商品房、存量房銷售合同網上備案工作。房產測繪還未實行市場化，均由中心下設的測繪公司開展此項工作。

　　（4）湖北省襄陽市住房保障和房屋管理局：2011年更名，其前身為襄樊市住房保障和房屋管理局，內設8個科室，9個下屬單位。襄陽市市場管理處是自收自支的科級事業單位，現有職工156人，內設10個職能部門，主要負責房屋產權登記、房屋產權產籍管理、房屋測繪管理、房產檔案管理、房產信息系統建設、房產市場的查處、商品房預售收件、商品房合同網簽網備、房屋租賃管理等工作。

　　2、不動產登記職能整合進展不同

　　（1）杭州：由于該市林地很少，農村集體土地沒辦證，現多以城市房屋為主發證，故杭州市住房保障和房產管理局向市編辦提出了調研報告，做了兩套方案，一是從平穩過渡的角度考慮，通過房管局和土管局窗口互相進駐，按照“兩個一”的模式（即一個窗口、一本證），從而達到簡化手續，方便辦事群眾，具有可行性。二是成立市政府下設的不動產登記局，副局級單位，房管部門主要在系統操作、人員素質上、登記官、登記量等方面有優勢，但市編辦提出這種方案可能性不大，現都要求精減機構、精減人員，作為市政府直屬單位現都不能成立副局級單位，且需經省政府同意，如成立正局級單位，需要從現有政府工作部門中核減相應一個單位，該方案可能也難以操作。考慮到全國還未有成熟經驗，先暫按第一種方案操作，暫不考慮機構、編制、人員的問題，待全國有好的操作方式，再參照開展。

　　（2）南京：由于南京市住房和城鄉建設委員會在近期南京市委書記到局調研時，提出了三個觀點：一是工作量較大，年度交易登記業務量達30多萬宗，是國土部門的十多倍；二是保持平穩，繼續實行交易與登記一體化，在信息系統上與國土部門對接，為便于發放不動產登記權證，該局隨時主動提供數據信息。現市編辦還未提出機構、編制、人員的改革方案，當前工作仍采取相對獨立、各自運行的模式操作

　　（3）無錫：該市編辦根據《中央編辦關于整合不動產登記職責的通知》，提出撤銷市住房保障和房產管理局、市建設局重新組建市住房和城鄉建設局的機構改革方案已獲省政府批準，市住房保障和房產管理局現行將采取先局機構設置調整到位，后再考慮不動產登記工作的實施。目前，該局與該市國土局共同商議，采取事權服務模式，先行在市房屋產權監理處的登記中心窗口及一個區登記分中心窗口試行“一個窗口”對外辦公，按照“一次收件、分別辦理、制作兩證、一并發放”的程序辦理，待運行平穩后，再擴面，但存在兩家單位人員配置的問題。

　　（4）襄陽：湖北省襄陽市住房保障和房屋管理局已報市編辦，提出將該局更名成立不動產登記局，接受國土部門和上級不動產登記主管部門的指導和監督，所有登記使用國土部門統一的不動產登記系統、登記簿和權屬證書，對國土、林業、農業等部門原有登記項目，采取過渡期委托的方式辦理。

　　3、不動產統一登記職責整合的建議

　　我局可借鑒湖北襄陽的整合方案，更名為宜春市不動產登記管理局（或中心），屬市政府正縣級直屬部門，承擔宜春市房地產管理局的職責，接受上級不動產登記主管部門的指導和監督，為方便群眾辦事，采取循序漸近的方式，在過渡期內，與國土部門采取聯合辦公的形式，在市房屋產權交易中心服務大廳實行土地登記窗口入駐的辦法，按照各自工作分工，使用各自登記系統，辦理各自登記業務、發放各自權屬證書、保管各自產權檔案。待運行平穩后，借鑒其他城市好的經驗做法，再予深度融合，推進工作。執行該方案主要有以下四方面的理由：

　　（1）符合法律法規規定的條件。

　　《條例》第六條規定“國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作。縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政策區域的不動產登記機構負責不動產登記工作，并接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監督”。從該《條例》反映，不動產登記機構由地方人民政府確定，賦予了地方政府選擇權，并沒有確定不動產登記機構必須是由國土資源部門組建。因此，更名的宜春市不動產登記管理局在所涉業務上接受省國土廳的指導，是符合有關法律法規規定的條件。

　　（2）有利于房地產市場的持續嚴格管理。

　　《物權法》第六條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當按照法律規定登記。”《中華人民共和國城市房地產管理法》第六十條規定“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。”第六十一條規定“在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書”。

　　房地產開發是房屋登記的基礎，房屋登記是房地產市場管理的最后一道防線。由于房地產業的產業關聯度高，帶動性強，是國民經濟支柱產業。2014年我市房地產業對地方稅收的貢獻率達到70%，對GDP的貢獻率達到15%，并且這一格局在近期難以改變。在多年的房地產管理工作中，我局已經形成以房產測繪為基礎，樓盤表建設為核心，預售管理、合同備案、資金監管、預告登記、房屋登記、物業管理、征收補償、住房保障等相關聯的完整閉合的房地產市場管理系統。如果將房屋登記從整個房地產管理的鏈條中抽走，將會對房地產市場管理造成極大的削弱。在不動產登記流程上，房屋登記需要以預售管理中的樓盤表數據和網簽備案合同為依據，如果沒有房管部門對不動產產權產籍的認定，不動產登記就成了無源之水；因此若不動產登記和房地產市場管理分屬兩個部門，不僅消弱了房地產行業的管理，也不利于按照責權統一原則，實現不動產登記的統一整合。另外，根據我國法律歸責因果聯系的原則，房屋登記數據源自房管部門，如果不動產登記歸屬其他部門，一旦出現登記差錯，勢必造成國家賠償責任歸責不清。

　　（3）有利于不動產登記工作的開展。

　　我市的不動產登記工作主要涉及房和地，而房屋登記又處于核心位置，在房屋登記、土地登記、林地登記的業務數據總量中，占比達91%。從權屬性質來看，房屋權屬性質最為復雜，分為個人自建房、單位自建房、集資合作建房、房改房、經適房、商品房、共有房屋、配建房、村民自建房、農村集體經濟組織房屋等10多種性質的房屋。從登記種類來看，房屋登記的種類最全面，根據住建部《房屋登記辦法》的規定，共有5大類75個子項目的房屋權屬登記，主要分為：初始登記11項、抵押登記13項、轉移登記21項、其他登記13項、集體土地范圍內的房屋登記17項。從人員素質來看，房屋登記要求較高，不同時期規劃要求、土地政策、房改及保障政策大不相同。因此不同建成年代、不同主體、不同土地和房屋性質的登記，其登記的要件、程序和結果各不相同。同時，由于歷史原因在房地產業發展初期，市場運作不規范、群眾產權意識不強等因素，產生了很多房產辦證遺留問題，群眾投訴量一直較大。

　　為方便群眾，我局作為登記部門，在長期的登記工作實踐中，一方面致力于簡化流程、優化辦件、提高效率；另一方面針對許多問題分類梳理，總結了一系列解決方案，規范了一系列的操作程序，培養了一大批專業技術人員，現有14名取得了住建部考核認定的《房屋登記官》資格證書，能夠應對所有復雜問題。因此，將我局更名成立不動產登記局，建立以房屋登記為主體過度到統一登記的制度，保持了不動產登記工作團結性，可以使新舊體制保持無縫對接，減少社會震蕩，維護社會穩定。

　　（4）具有完善的登記信息管理基礎平臺和技術優勢。

　　我局從2005年著手進行房產信息系統建設和房地產權屬檔案數字化，為此投入了大量的人力、物力和上千萬的財力。到目前為止，我局已建立了較為完善的房產數字信息管理平臺，由八個子系統組成，分別為產權登記系統，商品房預售管理系統、網上合同備案系統、從業主體管理系統，項目管理系統，測繪及成果管理系統，統計分析與信息發布系統，住房保障管理系統，子系統全面鏈接，實現了從建設項目、從業主體、測繪成果、房屋預售、合同備案、房屋登記和住房保障等數據的共享，全市房屋登記檔案100%實現數字化，房屋登記檔案查詢利用更加便捷。與其它登記部門相比，我局擁有不動產統一登記的信息技術優勢，房產信息系統的架構和內容與《物權法》、《條例》的相關規定一致，市政府不再需要大的投入，只要稍加改造，就可將現有的房產登記信息平臺打造成為不動產統一登記信息管理平臺。

　　二、其它業務情況

　　1、房地產市場管理

　　杭州、南京、無錫三地均建立了商品房預售資金監管，其中杭州局是委托銀行進行監管，通過特定POS機收取商品房預售款，將POS機進帳單作為預售的必收要件之一，通過與銀行系統互通，進行核查。南京局主要提出預售資金監管存在的兩個問題：一是預售資金由于主體歸屬問題未明確存在法院因其他經濟糾紛而查封劃轉問題，目前針對本地法院的此類查封劃轉，由市政府協調解決；二是預售資金被開發商隨意挪用。對出現開發商挪用該款的問題，采取戒免談話、停盤、凍結等措施。另對每個預售資金監管的樓盤，約談銀行做好對接工作，如出現違規操作，停止與該銀行的合作關系，不允許該行及其分支機構再開展預售資金監管工作。無錫局是以產權監管處監管為主，對預售資金實行重點資金的監管。

　　2、房屋征收管理

　　（1）杭州：實物補償安置方式較少，主要實行貨幣化安置，安置房除按市場價評估外，再按市場評估價的20%給予補貼；若拆遷安置戶在12個月內在市場上購買商品房的，如購房款高于補償款的，按補償款的2%給予獎勵，如購房款低于補償款的，按購房款的2%給予獎勵；過渡費補償發放期限由4個月調整為12個月。現該局擬制定房屋征收補償的文件。該局僅對國有土地上的房屋進行征收，該市國土部門對集體土地上的房屋進行征收。而對國有劃撥土地上的房屋征收先按照出讓土地上的房屋進行評估，再扣減出讓土地價，確定補償價格。

　　（2）南京：房屋征收補償均按貨幣交換的模式，先按市場評估的方式確定補償價格，后再用該補償價格可由拆遷安置戶在市場中購買商品房，或對符合保障對象的拆遷安置戶購買保障房。

　　（3）無錫：該項職能已轉歸市政府直屬的拆遷管理辦公室負責。

　　3、產權登記遺留問題處理

　　（1）杭州：對國有劃撥土地上的房屋可直接過戶，而涉及土地變性并按套辦理所占土地的出讓問題，已通過政府協調的方式給予了解決。

　　（2）南京：對國有劃撥土地上的房屋可直接過戶，不考慮土地變性的問題。

　　（3）無錫：對國有劃撥土地的住宅可直接過戶，對國有劃撥土地的商業或辦公用房，須補辦土地出讓手續，才可過戶。

　　4、保障房管理

　　（1）杭州：現對實物配租中不符合廉租房保障條件的，可轉成公租房，即實行原地承租，租金上調的方式處理。當前，政府對公租房的低收入群體實行一定的租金減免政策，而公租房租金約占市場價的70%。

　　（2）南京：按照南京市住房保障體系轉型工作的思路，對三房合一的管理，目前草擬了一個體系轉型方案、四個配套文件，擬定了三種保障形式，即貨幣補貼、實物配租（統一到公租房上）、實物配售（統一到共有產權房），現待政府批準。對騙保或不符合保障條件的入住戶，該局事先發出退出通知單，若入住戶不主動退出，則以“房東身份”向法院起訴，進行強制退出。

　　（3）無錫：對保障房審核過程中存有疑難問題的，通過每個月的會審機制，由市、區、街道所有參與保障房工作的人員共同會審，加以審定。

　　5、物業管理

　　（1）杭州：自2006年開始，該局借用杭州市錢江新城的大招投標中心的招投標平臺進行前期物業的招投標，在此平臺上專門建立了一個專家庫，并負責專家庫的維護及評委的增減，聘任，但由該中心操作。2014年5月1日起，根據《杭州市物業管理條例》規定，對10萬平方米的物業，必須公開招投標，5萬至10萬平方米的物業，除國家有依據可以邀請招投標外，均實行公開招投標。該《條例》內容還包括物業維修資金及物業質量保修金的管理、業主自主管理流程。物業管理實行屬地管理，明確街道社區職責，按照“街道社區一體參與”的模式，首屆業主大會召開要求街道社區須牽頭，區級物業科進行業務和政策指導。目前，主要通過發揮街道社區自身職責，現在也在這次立法中，在通過人大呼吁在街道和社區設置專職人員，但現在還未落實。物業協會的會長目前由物業服務中心的主任擔任，秘書長由推薦的物業企業的法人代表擔任。物業協會除會費外，對承辦的招投標工作收取咨詢費（1萬元/單），對該局委托的物業從業人員培訓工作收取培訓費，但從2014起物業從業人員的許可職能取消導致今年培訓暫未開展。

　　（2）南京：2003年開始規范招投標行為，2008年起，對5萬平方米以上的住宅項目實行公開招標。自建了一個招投標電子平臺，實現了招標公告、投標場所、評標方式、評分標準的四統一。建立了“兩庫一體系”的模式，即專家庫（由市級行政主管部門、區級物業管理部門、物業服務企業的經營專家、專業技術的專家四類人員構成）、企業庫和信用體系建設（內含企業的身份信息、業績信息和不良信息）、同時通過加強企業資質管理，進一步規范了物業服務企業的管理、提升了物業服務水平。物業管理實行屬地管理，按照“二站一中心”的模式運行，即成立應急維修站、矛盾調解站和街道物業服務中心。

　　（3）無錫：住宅采取市場化實行招投標，招投標平臺設在市局物管中心，2013年底將招投標組織工作下放到區級。為規范前期物業管理中隨意撤走的問題，事前按照《履約保證金制度》的規定，由開發企業和物業公司各將10萬元存于指定帳戶內，存期不少于3個月；為強化物業企業的履約保證，事后通過“回頭看”的方式，對中標兩年的物業項目進行查看，重點查驗前期物業合同及招投標的承諾。為規范物業企業經營行為，按照《誠信管理辦法》的規定，開展物業企業的誠信管理工作。

　　6、信息化管理

　　（1）杭州：現使用北京超圖有限公司開發的系統，在局綜合信息系統中建立了18個子系統。2010年建設個人住房信息系統，利用全市十區五縣市主城區及該局的系統進行統一管理、五縣市服務器系統與該局系統相連的優勢，可查詢杭州市范圍內的個人住房信息。另開發使用檔案自助查詢系統。由于該信息中心屬自收自支正處級單位，現對該局使用系統的每個單位收取維護費。

　　（2）南京：該局信息系統已與檢察院、公積金、公證處等部門實現了信息共享，特別對產權交易起到了防騙防貸的作用。但對所需設備和系統維護產生的費用由其承擔。

　　（3）無錫：已投入GIS系統（即地理信息系統）用于房屋登記。

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